Interpelacja w sprawie konieczności wprowadzenia kompleksowych regulacji chroniących nabywców lokali w inwestycjach realizowanych w modelu condo i aparthotelowym

Szanowny Panie Ministrze,

zwracam się do Pana Ministra w sprawie konieczności podjęcia prac legislacyjnych dotyczących ochrony osób nabywających lokale w ramach inwestycji realizowanych w modelu condo, condohotelowym i aparthotelowym. Model ten funkcjonuje na polskim rynku nieruchomości od wielu lat. Polega on co do zasady na sprzedaży poszczególnych lokali w obiekcie, który następnie ma być wykorzystywany do prowadzenia działalności hotelowej, krótkoterminowego najmu lub innej działalności komercyjnej. Nabywca lokalu nie zawsze nabywa więc nieruchomość z przeznaczeniem na własne cele mieszkaniowe, lecz dokonuje zakupu z założeniem osiągania dochodu z jej dalszego wykorzystania.

Problem polega na tym, że status prawny takiego nabywcy oraz zakres ochrony jego środków może istotnie różnić się od sytuacji osoby kupującej lokal mieszkalny. Obowiązująca ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym koncentruje się na ochronie nabywców lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych. W konsekwencji osoba, która wpłaciła całość ceny za lokal niemieszkalny w ramach inwestycji condo, może w przypadku problemów finansowych inwestora lub dewelopera znaleźć się w znacznie trudniejszej sytuacji prawnej niż osoba nabywająca lokal mieszkalny.

Problem ochrony środków wpłacanych przez inwestorów

W modelu condo nabywca często przekazuje deweloperowi znaczną część ceny jeszcze przed zakończeniem inwestycji. W praktyce oznacza to, że przez długi okres inwestor ponosi ryzyko związane z realizacją całego przedsięwzięcia, sytuacją finansową dewelopera, finansowaniem inwestycji, umowami z operatorem oraz późniejszym funkcjonowaniem obiektu. Jednocześnie osoba taka może nie korzystać z wszystkich instrumentów ochrony przewidzianych dla nabywców lokali mieszkalnych. Problem staje się szczególnie poważny w przypadku upadłości albo restrukturyzacji podmiotu realizującego inwestycję.

Możliwa jest bowiem sytuacja, w której inwestor wpłacił 100 proc. ceny lokalu, lokal został wybudowany albo jest w znacznym stopniu wybudowany, inwestor nie uzyskał jeszcze prawa własności, deweloper lub właściciel inwestycji staje się niewypłacalny, a nabywca zamiast otrzymania lokalu staje się wierzycielem w postępowaniu restrukturyzacyjnym lub upadłościowym. W skrajnym przypadku może to oznaczać ryzyko utraty zarówno lokalu, za który zapłacono, jak i znacznej części lub całości wpłaconych środków.

Brak kompleksowych regulacji dotyczących modelu condo

W ocenie wielu uczestników rynku problemem jest brak jednej, kompleksowej regulacji odnoszącej się do specyfiki tego rodzaju inwestycji. Nie chodzi przy tym o całkowite zrównanie inwestycji condo z zakupem mieszkania. Inwestycja komercyjna i inwestycja mieszkaniowa mają inny charakter i wiążą się z innym poziomem ryzyka. Państwo powinno jednak zapewnić inwestorowi jasne reguły, pełną informację o ryzyku oraz podstawowe mechanizmy ochrony środków przekazywanych na realizację inwestycji. Co istotne, sama Komisja Nadzoru Finansowego prowadziła kampanię informacyjną dotyczącą inwestycji w condohotele i aparthotele, wskazując m.in. na ryzyko związane z deklarowanymi stopami zwrotu oraz na fakt, że rzeczywisty dochód inwestora może być istotnie niższy po uwzględnieniu kosztów zarządzania i utrzymania nieruchomości. KNF wskazuje również na szczególne kwestie związane z przeznaczeniem takich obiektów i ich funkcjonowaniem jako obiektów przeznaczonych do krótkotrwałego pobytu ludzi.

Jednym z podstawowych kierunków zmian powinno być wprowadzenie jednolitych i obowiązkowych informacji przekazywanych potencjalnemu nabywcy przed zawarciem umowy. Nabywca powinien w szczególności otrzymywać informacje dotyczące: 1) statusu prawnego nabywanego lokalu; 2) przeznaczenia nieruchomości; 3) sposobu wykorzystania lokalu; 4) podmiotu będącego właścicielem nieruchomości; 5) podmiotu realizującego inwestycję; 6) podmiotu finansującego inwestycję; 7) istniejących obciążeń hipotecznych; 8) sposobu finansowania przedsięwzięcia; 9) umów zawieranych z operatorem hotelowym; 10) zasad podziału przychodów pomiędzy właściciela lokalu, operatora i inne podmioty; 11) wszystkich opłat związanych z utrzymaniem lokalu; 12) kosztów zarządzania; 13) ryzyka związanego z brakiem osiągnięcia zakładanych przychodów; 14) konsekwencji niewypłacalności dewelopera, właściciela lub operatora; 15) sytuacji prawnej nabywcy w przypadku restrukturyzacji albo upadłości.

Kolejnym zagadnieniem wymagającym analizy jest możliwość objęcia odpowiednią formą ochrony wpłat dokonywanych przez nabywców lokali niemieszkalnych w inwestycjach condo. Obowiązujące rozwiązania dotyczące Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego są związane z zakresem ochrony określonym w ustawie deweloperskiej. Zasadne jest zatem rozważenie, czy podobny mechanizm – odpowiednio dostosowany do charakteru inwestycji komercyjnych – powinien zostać zastosowany również wobec nabywców lokali w przedsięwzięciach condo. Nie oznacza to konieczności objęcia takich inwestycji identycznym systemem jak mieszkalnictwo. Możliwe jest stworzenie odrębnego mechanizmu zabezpieczającego wpłaty inwestorów, finansowanego np. składką od podmiotów realizujących tego rodzaju przedsięwzięcia.

Szczególnego namysłu wymagają również przepisy dotyczące sytuacji, w której deweloper lub właściciel przedsięwzięcia staje się niewypłacalny. Należy rozważyć stworzenie mechanizmów pozwalających na ochronę interesów osób, które:

• zapłaciły całość lub większość ceny,
• mają zawartą umowę dotyczącą konkretnego lokalu,
• a lokal został już wybudowany lub jest w wysokim stopniu zaawansowania.

W szczególności należy przeanalizować możliwość:

• skuteczniejszego wyodrębnienia praw nabywcy do konkretnego lokalu,
• zabezpieczenia roszczenia o przeniesienie własności,
• zwiększenia ochrony wpłat dokonanych przez nabywców,
• szczególnego traktowania roszczeń osób, które zapłaciły pełną cenę,
• stworzenia mechanizmów pozwalających na dokończenie inwestycji zamiast jej likwidacji, jeżeli jest to ekonomicznie uzasadnione.

Nie powinno bowiem dochodzić do sytuacji, w której nieruchomość faktycznie powstała za środki przekazane przez kilkuset inwestorów zostaje sprzedana w postępowaniu upadłościowym, a osoby, które sfinansowały jej powstanie, pozostają wyłącznie z roszczeniem pieniężnym.

Kolejnym elementem wymagającym rozważenia jest zwiększenie transparentności struktury finansowania projektów condo. Potencjalny nabywca powinien mieć możliwość uzyskania informacji o:

• wysokości ustanowionych hipotek,
• podmiotach posiadających zabezpieczenia,
• wartości zabezpieczeń,
• innych istotnych zobowiązaniach dotyczących nieruchomości,
• kolejności zaspokojenia poszczególnych wierzycieli,
• powiązaniach pomiędzy deweloperem, właścicielem nieruchomości, operatorem i podmiotami finansującymi.

Informacje te mają fundamentalne znaczenie dla oceny rzeczywistego ryzyka inwestycji.

W związku z powyższym zwracam się do Pana Ministra z następującymi pytaniami:

1. Czy Ministerstwo Rozwoju i Technologii dostrzega potrzebę wprowadzenia kompleksowych regulacji dotyczących inwestycji realizowanych w modelu condo, condohotelowym i aparthotelowym?
2. Czy ministerstwo prowadzi obecnie prace legislacyjne dotyczące ochrony nabywców lokali niemieszkalnych w tego rodzaju inwestycjach?
3. Czy ministerstwo analizowało skalę rynku condo w Polsce, w szczególności liczbę funkcjonujących inwestycji oraz liczbę osób, które nabyły lokale w tego rodzaju projektach?
4. Czy prowadzone są analizy dotyczące liczby przypadków, w których inwestorzy rynku condo utracili lub mogą utracić środki wpłacone na poczet zakupu lokalu wskutek niewypłacalności dewelopera, właściciela inwestycji lub operatora?
5. Czy ministerstwo rozważa rozszerzenie ochrony wynikającej z ustawy deweloperskiej na określone kategorie lokali niemieszkalnych, nabywanych w ramach inwestycji condo?
6. Czy rozważane jest utworzenie odrębnego systemu ochrony wpłat nabywców lokali niemieszkalnych, wzorowanego na mechanizmach Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego?
7. Czy ministerstwo rozważa wprowadzenie obowiązkowego, ujednoliconego prospektu informacyjnego dla inwestycji condo, zawierającego najważniejsze informacje prawne, finansowe i ekonomiczne dotyczące inwestycji?
8. Czy rozważane jest wprowadzenie obowiązku ujawniania nabywcy przed zawarciem umowy wszystkich istotnych obciążeń hipotecznych i innych zabezpieczeń ustanowionych na nieruchomości?
9. Czy ministerstwo rozważa wprowadzenie szczególnych obowiązków informacyjnych dotyczących rzeczywistego kosztu inwestycji, w tym kosztów zarządzania, operatora, utrzymania, remontów i innych opłat?
10. Czy analizowana jest możliwość wprowadzenia rozwiązań zapewniających silniejszą ochronę osoby, która zapłaciła pełną cenę za lokal, lecz przed ogłoszeniem niewypłacalności nie doszło jeszcze do przeniesienia jego własności?
11. Czy ministerstwo rozważa zmiany w prawie restrukturyzacyjnym i upadłościowym mające na celu lepszą ochronę osób, które sfinansowały powstanie konkretnych lokali w ramach inwestycji condo?
12. Czy rozważane jest wprowadzenie mechanizmu umożliwiającego, w uzasadnionych przypadkach, dokończenie inwestycji i przeniesienie własności lokali na nabywców zamiast likwidacji projektu, jeżeli rozwiązanie takie prowadziłoby do lepszego zaspokojenia ogółu wierzycieli?
13. Czy ministerstwo rozważa stworzenie mechanizmu monitorowania rynku inwestycji condo oraz gromadzenia danych dotyczących upadłości, restrukturyzacji i problemów inwestorów w tego rodzaju projektach?
14. Czy ministerstwo dostrzega potrzebę wprowadzenia przepisów dotyczących reklamy i komunikacji marketingowej inwestycji condo, w szczególności prezentowania przewidywanych zysków i poziomu ryzyka?
15. Czy planowane jest przeprowadzenie konsultacji społecznych z udziałem organizacji reprezentujących inwestorów, deweloperów, operatorów hotelowych, notariuszy, doradców restrukturyzacyjnych oraz ekspertów rynku nieruchomości?
16. Czy ministerstwo przygotuje kompleksową analizę prawną i ekonomiczną funkcjonowania rynku condo w Polsce oraz przedstawi propozycje zmian legislacyjnych zwiększających bezpieczeństwo osób inwestujących w tego rodzaju przedsięwzięcia?

Rynek condo znajduje się na styku kilku obszarów prawa – nieruchomości, prawa deweloperskiego, cywilnego, upadłościowego, restrukturyzacyjnego oraz regulacji dotyczących działalności hotelowej i ochrony konsumentów. Właśnie ta wielość regulacji może powodować, że osoba inwestująca własne oszczędności w konkretny lokal nie ma pełnej świadomości, jaką ochronę prawną faktycznie otrzymuje. Nie chodzi przy tym o wyeliminowanie tego modelu inwestowania ani o przeniesienie całego ryzyka gospodarczego na państwo. Chodzi o stworzenie jasnych i przejrzystych zasad, dzięki którym osoba inwestująca często wieloletnie oszczędności będzie zabezpieczona w sposób właściwy.

Z poważaniem

Sylwia Bielawska
Posłanka na Sejm RP