Interpelacja w sprawie ograniczenia praktyk oferowania lokali użytkowych jako substytutu mieszkań

Szanowny Panie Ministrze,

zwracam się z interpelacją dotyczącą sytuacji nabywców lokali w inwestycji Nadolnik w Poznaniu, realizowanej przez spółkę Compact Apartments Nadolnik sp. z o.o. sp. k., a także szerszego problemu oferowania osobom fizycznym lokali użytkowych jako tzw. mikrokawalerek, apartamentów lub produktów inwestycyjnych mających w praktyce zaspokajać potrzeby mieszkaniowe.

Przypadek inwestycji Nadolnik pokazuje problem, który wymaga reakcji państwa nie tylko w odniesieniu do konkretnej inwestycji, ale również systemowo. Nabywcy lokali, którzy wpłacili środki i oczekiwali możliwości korzystania z zakupionych nieruchomości, pozostają przez długi czas w sytuacji niepewności co do zakończenia inwestycji i możliwości korzystania z lokali. Jednocześnie szczególne wątpliwości budzi model, w którym lokale posiadające formalnie status użytkowy są oferowane osobom fizycznym w sposób mogący sugerować możliwość wykorzystania ich jako odpowiednika mieszkania. Tego rodzaju praktyka może prowadzić do sytuacji, w której konsument podejmuje decyzję ekonomiczną podobną do zakupu mieszkania, ale jednocześnie nie korzysta z takich samych mechanizmów zabezpieczenia środków, jakie ustawodawca przewidział dla nabywców lokali mieszkalnych. Problem ma zatem szerszy charakter. Nie chodzi wyłącznie o skutki niewykonania konkretnej inwestycji. Istotne jest ustalenie, czy obecne przepisy nie pozwalają na obchodzenie rozwiązań mających ograniczać ryzyko po stronie osób fizycznych poprzez zmianę formalnego statusu oferowanego lokalu z mieszkalnego na użytkowy. W szczególności należy odpowiedzieć na pytanie, czy państwo posiada wystarczające instrumenty pozwalające zablokować proceder polegający na oferowaniu lokali użytkowych jako faktycznego substytutu mieszkań, jeżeli sposób ich prezentowania może powodować u przeciętnego nabywcy przekonanie, że nabywa lokal przeznaczony do stałego zamieszkania.

W mojej ocenie nie powinno dochodzić do sytuacji, w której względy formalne pozwalają przedsiębiorcy przenieść zasadniczą część ryzyka inwestycyjnego na osobę fizyczną, która często przeznacza na zakup oszczędności całego życia. Jeżeli produkt jest kierowany do osób poszukujących miejsca do zamieszkania, państwo powinno zapewnić, aby jego rzeczywisty charakter, przeznaczenie, ograniczenia oraz ryzyka były jednoznaczne, a rozwiązania prawne nie mogły być obchodzone poprzez odpowiednie zakwalifikowanie lokalu.

W związku z powyższym proszę Pana Ministra o odpowiedź na następujące pytania:

1. Czy ministerstwo analizuje skalę zjawiska oferowania lokali użytkowych osobom fizycznym jako tzw. mikrokawalerek, apartamentów lub substytutu mieszkań? Jeżeli tak, proszę o przedstawienie wyników tych analiz.

2. Czy ministerstwo dostrzega ryzyko wykorzystywania statusu lokalu użytkowego do obchodzenia regulacji dotyczących sprzedaży mieszkań i związanych z nimi mechanizmów zabezpieczenia środków nabywców?

3. Czy obowiązujące przepisy pozwalają przedsiębiorcy oferować lokal użytkowy w sposób sugerujący, że jest on przeznaczony do zamieszkania, jeżeli jego formalny status lub warunki techniczne nie pozwalają na wykorzystywanie go jako lokalu mieszkalnego? Jeśli tak, jakie instrumenty prawne pozwalają przeciwdziałać takim praktykom?

4. Czy ministerstwo zamierza przeanalizować praktykę reklamowania lokali użytkowych określeniami takimi jak „mikrokawalerka”, „apartament”, „studio” czy „lokal inwestycyjny”, jeżeli sposób prezentacji oferty może zacierać różnicę pomiędzy lokalem mieszkalnym a użytkowym?

5. Czy Ministerstwo Finansów zwróci się do prezesa UOKiK o przeprowadzenie analizy praktyk stosowanych na rynku mikrokawalerek i lokali użytkowych oferowanych osobom fizycznym, w szczególności pod kątem możliwości wprowadzania konsumentów w błąd co do charakteru i przeznaczenia nabywanego lokalu?

6. Czy ministerstwo analizuje, czy osoby fizyczne nabywające lokale użytkowe od przedsiębiorców powinny zostać objęte dodatkowymi mechanizmami ograniczającymi ryzyko utraty środków w przypadku niedokończenia inwestycji, niewypłacalności lub upadłości dewelopera?

7. Czy ministerstwo rozważa wprowadzenie przepisów uniemożliwiających wykorzystywanie lokali użytkowych jako instrumentu obchodzenia regulacji dotyczących przedsięwzięć deweloperskich?

8. Czy rozważane jest uzależnienie możliwości oferowania lokalu użytkowego osobie fizycznej jako produktu przeznaczonego do zamieszkania od spełnienia określonych obowiązków informacyjnych oraz przedstawienia jednoznacznej informacji o jego statusie prawnym i dopuszczalnym sposobie użytkowania?

9. Czy ministerstwo analizuje możliwość wprowadzenia obowiązku jednoznacznego oznaczania w reklamach i materiałach sprzedażowych, że oferowany lokal nie jest lokalem mieszkalnym, jeżeli posiada status lokalu użytkowego?

10. Czy w ocenie ministerstwa obecne przepisy są wystarczające, aby uniemożliwić oferowanie lokali użytkowych w sposób, który faktycznie kreuje je jako alternatywę dla mieszkań, mimo że nie posiadają one statusu lokalu mieszkalnego?

11. Czy ministerstwo analizuje możliwość wprowadzenia dodatkowych ograniczeń dotyczących przyjmowania wieloletnich wpłat od osób fizycznych na poczet lokali użytkowych, w sytuacji gdy przedsięwzięcie jest kierowane przede wszystkim do osób poszukujących miejsca do zamieszkania?

12. Czy ministerstwo, we współpracy z Ministerstwem Sprawiedliwości oraz UOKiK, analizuje możliwość stworzenia mechanizmu pozwalającego wcześnie identyfikować inwestycje, w których lokale użytkowe są masowo oferowane osobom fizycznym jako substytut mieszkań?

13. Czy administracja publiczna posiada dane dotyczące liczby inwestycji, w których lokale użytkowe są oferowane osobom fizycznym jako mikrokawalerki, apartamenty lub lokale przeznaczone faktycznie do zamieszkania?

14. Czy ministerstwo posiada dane dotyczące liczby przypadków, w których nabywcy lokali użytkowych utracili wpłacone środki albo przez długi czas nie mogli korzystać z nabytych lokali wskutek niedokończenia inwestycji, niewypłacalności lub innych problemów po stronie przedsiębiorcy?

15. Czy ministerstwo zamierza podjąć prace legislacyjne mające na celu jednoznaczne zablokowanie praktyk polegających na wykorzystywaniu formalnego statusu lokalu użytkowego do przenoszenia ryzyka inwestycyjnego na osoby fizyczne nabywające taki lokal z przeznaczeniem na faktyczne zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych?

16. Jakie konkretne działania legislacyjne, nadzorcze lub informacyjne zamierza podjąć ministerstwo, aby ograniczyć tego rodzaju praktyki na rynku nieruchomości, i w jakim terminie?

Przypadek inwestycji Nadolnik powinien być potraktowany nie tylko jako indywidualny spór pomiędzy przedsiębiorcą a nabywcami. Powinien być również sygnałem do sprawdzenia, czy obowiązujące przepisy nie tworzą przestrzeni do obchodzenia regulacji dotyczących rynku mieszkaniowego poprzez oferowanie lokali użytkowych osobom, które w rzeczywistości poszukują mieszkania. Celem działań państwa powinno być zablokowanie modelu biznesowego, w którym formalna kwalifikacja lokalu pozwala na przeniesienie ryzyka inwestycji na osoby fizyczne, podczas gdy sposób sprzedaży i prezentacji produktu sugeruje jego mieszkaniowy charakter. Nie chodzi przy tym o ograniczanie legalnego obrotu lokalami użytkowymi. Chodzi o jasne rozdzielenie obu segmentów rynku i uniemożliwienie sytuacji, w której formalnie lokal użytkowy staje się faktycznie substytutem mieszkania, ale bez odpowiadających temu standardów informacyjnych i zabezpieczeń.

Z wyrazami szacunku

Poseł na Sejm RP

Kamil Wnuk