Interpelacja w sprawie konieczności wzmocnienia ochrony właścicieli nieruchomości przed bezprawnym zajęciem lokalu przez osoby, które nie posiadają żadnego tytułu prawnego do jego używania, oraz wykorzystania prac nad projektem ustawy z druku sejmowego nr 2447 do rozwiązania tego problemu

Szanowny Panie Ministrze,

zwracam się z interpelacją w sprawie ochrony prawa własności do nieruchomości mieszkalnych w sytuacji, gdy osoba fizyczna rozpoczyna zamieszkiwanie w cudzej nieruchomości bez zgody właściciela i bez posiadania tytułu prawnego do korzystania z lokalu, a następnie odmawia jego opuszczenia.

Problem ten ma szczególne znaczenie w kontekście prac parlamentarnych nad poselskim projektem ustawy zawartym w druku nr 2447 – projektem ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw. Projekt dotyczy m.in. poprawy ochrony prawa własności do lokalu mieszkalnego, ograniczenia nadużywania praw przez lokatorów oraz ułatwienia właścicielom odzyskania lokalu w określonych sytuacjach. Projekt został skierowany do dalszych prac parlamentarnych, a 7 września 2026 r. do sejmu wpłynęło stanowisko rządu.

W obecnym stanie prawnym ustawa o ochronie praw lokatorów posługuje się definicją „lokatora”, obejmującą najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności.

W praktyce powstaje jednak istotny problem dotyczący sytuacji granicznej: osoby, która nie zawarła umowy najmu, nie uzyskała zgody właściciela na zamieszkiwanie, nie posiada innego tytułu prawnego do lokalu, a mimo to faktycznie zajmuje nieruchomość i odmawia jej opuszczenia.

W takiej sytuacji właściciel może być zmuszony do prowadzenia długotrwałego postępowania sądowego w celu odzyskania faktycznego władztwa nad własną nieruchomością. Z punktu widzenia właściciela oznacza to sytuację, w której osoba nieposiadająca – według jego twierdzeń – żadnego prawa do lokalu uzyskuje faktyczną możliwość korzystania z nieruchomości, natomiast właściciel nie może po prostu przywrócić stanu zgodnego z jego prawem własności.

Problem ten został podniesiony również w toku prac nad drukiem nr 2447. Projektodawcy wskazują na potrzebę zwiększenia ochrony prawa własności i ograniczenia możliwości nadużywania ochrony praw lokatorskich. Projekt jest obecnie przedmiotem prac parlamentarnych.

Jednocześnie należy zwrócić uwagę na przypadki, w których nie chodzi o spór pomiędzy właścicielem a osobą, która wcześniej legalnie wynajmowała lokal, lecz o sytuację, w której spór dotyczy samego źródła prawa do przebywania w nieruchomości.

Może dojść bowiem do sytuacji, w której osoba:

1. wchodzi do cudzej nieruchomości bez zgody właściciela;
2. rozpoczyna w niej zamieszkiwanie bez zawarcia umowy lub uzyskania innego tytułu prawnego;
3. po wezwaniu przez właściciela do opuszczenia nieruchomości odmawia tego;
4. powołuje się następnie na ochronę przewidzianą dla lokatorów;
5. w konsekwencji zmusza właściciela do dochodzenia odzyskania nieruchomości w drodze postępowania sądowego.

Z perspektywy ochrony prawa własności konieczne wydaje się zatem wyraźne rozróżnienie pomiędzy osobą, która legalnie uzyskała tytuł do korzystania z lokalu, a osobą, która od początku korzysta z nieruchomości bez zgody właściciela i bez jakiegokolwiek tytułu prawnego.

Przykład przedstawiony przez obywatela.

Do mojego biura poselskiego zwrócił się obywatel, który wskazuje, że po śmierci ojca doszło do zajęcia domu rodzinnego przez osobę trzecią. Według przedstawionej relacji osoba ta nie uzyskała od właściciela zgody na zamieszkiwanie w nieruchomości, a obecnie prowadzona jest sprawa o eksmisję.

Z przekazanych informacji wynika ponadto, że osoba zajmująca nieruchomość dysponuje inną nieruchomością w sąsiedniej miejscowości oraz korzysta z lokalu wynajmowanego w Austrii. Według relacji obywatela osoba ta podczas interwencji Policji miała również wskazywać, że wywozi i zamierza wywozić rzeczy znajdujące się w domu.

Powyższe informacje przedstawiam jako relację obywatela, a nie jako ustalenia faktyczne przesądzone prawomocnym orzeczeniem sądu.

Sprawa ta unaocznia jednak szerszy problem systemowy: jak powinien działać właściciel nieruchomości w sytuacji, gdy osoba zajmująca lokal twierdzi, że przysługuje jej ochrona lokatorska, podczas gdy właściciel twierdzi, że nigdy nie udzielił jej zgody na zamieszkiwanie i że osoba ta nigdy nie posiadała żadnego tytułu prawnego do lokalu?

Nie chodzi przy tym o pozbawienie ochrony osób znajdujących się w trudnej sytuacji mieszkaniowej ani o umożliwienie właścicielom samowolnego usuwania osób posiadających rzeczywisty tytuł prawny do lokalu. Chodzi o ustanowienie jasnej granicy pomiędzy ochroną legalnego korzystania z lokalu a sytuacją, w której ochrona ta mogłaby zostać wykorzystana przez osobę, która od początku zajmuje nieruchomość bez zgody i bez tytułu prawnego.

W związku z powyższym zwracam się do Pana Ministra z następującymi pytaniami:

1. Czy ministerstwo dostrzega problem prawny dotyczący osób, które rozpoczynają zamieszkiwanie w lokalu bez zgody właściciela i bez jakiegokolwiek tytułu prawnego, a następnie odmawiają opuszczenia nieruchomości?

2. Czy w ocenie ministerstwa obecna definicja „lokatora” zawarta w ustawie o ochronie praw lokatorów w sposób wystarczająco jednoznaczny odróżnia osobę posiadającą tytuł prawny do korzystania z lokalu od osoby, która zajęła lokal bez zgody właściciela i bez takiego tytułu?

3. Czy ministerstwo rozważa zmianę ustawy o ochronie praw lokatorów w taki sposób, aby jednoznacznie wyłączyć spod ochrony przewidzianej dla lokatorów osoby, które rozpoczęły korzystanie z lokalu bez zgody właściciela i bez jakiegokolwiek tytułu prawnego, z zastrzeżeniem odpowiednich gwarancji procesowych pozwalających rozstrzygnąć spór co do istnienia takiego tytułu?

4. Czy w ramach dalszych prac nad drukiem nr 2447 ministerstwo rozważa wprowadzenie szczególnego mechanizmu szybkiego odzyskania nieruchomości przez właściciela w sytuacji, w której zostanie uprawdopodobnione, że osoba zajmująca lokal nigdy nie posiadała tytułu prawnego do jego używania?

5. Czy ministerstwo analizowało możliwość wprowadzenia procedury, w której w przypadku oczywistego braku tytułu prawnego do nieruchomości właściciel mógłby uzyskać szybkie orzeczenie lub decyzję umożliwiającą przywrócenie posiadania, bez konieczności prowadzenia pełnego, wielomiesięcznego postępowania eksmisyjnego?

6. Czy ministerstwo prowadziło analizy dotyczące czasu trwania postępowań o opróżnienie lokalu w przypadkach, w których pozwany nie dysponuje umową najmu ani innym dokumentem potwierdzającym jego tytuł prawny do lokalu? Jeżeli tak, proszę o przedstawienie wyników tych analiz.

7. Czy ministerstwo posiada dane dotyczące liczby postępowań eksmisyjnych, w których pozwany twierdził, że przysługuje mu status lokatora, mimo że właściciel kwestionował istnienie jakiegokolwiek tytułu prawnego do lokalu?

8. Czy ministerstwo uważa za zasadne wprowadzenie do polskiego porządku prawnego jednoznacznego mechanizmu prawnego dotyczącego tzw. bezprawnego zajęcia nieruchomości mieszkalnej, w szczególności sytuacji polegającej na wtargnięciu do nieruchomości, rozpoczęciu zamieszkiwania bez zgody właściciela oraz odmowie opuszczenia nieruchomości pomimo jednoznacznego wezwania?

9. Czy ministerstwo, w ramach właściwości Rady Ministrów, zamierza wystąpić do ministra sprawiedliwości o analizę możliwości uzupełnienia przepisów prawa karnego o rozwiązania zapewniające skuteczną ochronę właścicieli przed bezprawnym zajęciem nieruchomości, przy jednoczesnym zachowaniu ochrony osób posiadających rzeczywisty tytuł prawny do lokalu?

10. Czy w ocenie ministerstwa problem opisany powyżej może i powinien zostać rozwiązany w ramach obecnie procedowanego druku nr 2447, czy też wymaga odrębnej nowelizacji przepisów Kodeksu karnego, Kodeksu postępowania cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów?

11. Czy ministerstwo rozważa rozwiązanie, zgodnie z którym osoba, która bez zgody właściciela i bez tytułu prawnego zajęła nieruchomość, nie mogłaby następnie uzyskać statusu prawnego pozwalającego jej na wielomiesięczne korzystanie z tej nieruchomości wyłącznie wskutek faktycznego zamieszkiwania w niej?

12. Czy w ramach prac legislacyjnych analizowano rozwiązania funkcjonujące w innych państwach europejskich dotyczące bezprawnego zajmowania cudzych nieruchomości mieszkalnych, w tym rozwiązania brytyjskie? Jeżeli tak, proszę o przedstawienie wyników tej analizy oraz wskazanie, czy któreś z tych rozwiązań mogłoby zostać zastosowane w Polsce.

13. Czy ministerstwo zamierza zaproponować rozwiązanie, które uniemożliwiłoby osobie bez tytułu prawnego do nieruchomości skuteczne przekazywanie faktycznego korzystania z lokalu kolejnym osobom, tak aby właściciel po uzyskaniu orzeczenia dotyczącego jednej osoby nie był zmuszony do wszczynania kolejnych postępowań wobec każdej następnej osoby wprowadzonej do nieruchomości?

14. Czy ministerstwo zgadza się z potrzebą ustawowego wyraźnego rozróżnienia pomiędzy:

• osobą posiadającą ważny tytuł prawny do korzystania z lokalu,
• osobą, której tytuł prawny jest sporny,
• osobą, która bezspornie nie posiada żadnego tytułu prawnego i zajęła nieruchomość bez zgody właściciela?

15. Czy ministerstwo jest gotowe zaproponować rozwiązania legislacyjne, które zapewnią właścicielowi realną i szybką możliwość odzyskania nieruchomości w przypadku bezprawnego jej zajęcia, przy jednoczesnym zachowaniu kontroli sądowej i ochrony przed bezprawnym usunięciem osoby, której rzeczywiście przysługuje tytuł prawny do lokalu?

Wnoszę również o wskazanie, czy ministerstwo zamierza zgłosić lub poprzeć poprawki do druku nr 2447 odnoszące się bezpośrednio do opisanej wyżej sytuacji bezprawnego zajęcia nieruchomości przez osobę nieposiadającą tytułu prawnego.

W mojej ocenie obecne prace legislacyjne stanowią właściwy moment, aby rozstrzygnąć nie tylko problemy występujące w relacji wynajmujący – najemca, ale również sytuacje, w których w ogóle nie powinno dochodzić do powstania stosunku lokatorskiego.

Ochrona osób znajdujących się w trudnej sytuacji mieszkaniowej jest istotnym zadaniem państwa, jednak nie powinna prowadzić do sytuacji, w której osoba, która od początku nie posiadała prawa do korzystania z konkretnej nieruchomości, może poprzez samo faktyczne zamieszkanie uzyskać ochronę prowadzącą do wielomiesięcznego pozbawienia właściciela możliwości korzystania z jego własności.

Proszę o przedstawienie stanowiska ministerstwa w powyższej sprawie oraz o wskazanie, jakie konkretne działania legislacyjne rząd zamierza podjąć w celu rozwiązania tego problemu.