Interpelacja w sprawie ochrony prawnej nabywców lokali mieszkalnych przed skutkami postępowań egzekucyjnych prowadzonych przeciwko deweloperom

Szanowny Panie Ministrze,

zwracam się z interpelacją dotyczącą problemu ochrony prawnej osób, które w dobrej wierze nabyły lokale mieszkalne od dewelopera, uiściły należną cenę, uzyskały przeniesienie prawa własności i nie są dłużnikami dewelopera, a mimo to mogą zostać dotknięte skutkami postępowania egzekucyjnego prowadzonego przeciwko temu deweloperowi.

Do mojego biura wpłynęło wystąpienie burmistrza Władysławowa dotyczące sytuacji nabywców lokali mieszkalnych w inwestycji przy ul. Rybackiej 5A we Władysławowie. Przedstawiony przypadek wskazuje na problem, który może mieć znaczenie szersze niż sytuacja pojedynczego właściciela nieruchomości.

Z przekazanej dokumentacji wynika, że jeden z nabywców zawarł w 2013 r. z deweloperem umowę dotyczącą lokalu mieszkalnego, a następnie w 2015 r. doszło do ustanowienia odrębnej własności lokalu A26 i przeniesienia jego własności na nabywcę. Jednocześnie wobec dewelopera prowadzone było postępowanie egzekucyjne.

Sprawa była przedmiotem postępowania sądowego. Postanowieniem z 10 grudnia 2019 r., sygn. akt III Ca 426/19, Sąd Okręgowy w Gdańsku zmienił wcześniejsze rozstrzygnięcie i nakazał wykreślenie z księgi wieczystej wpisów dotyczących wszczęcia egzekucji z nieruchomości oraz przyłączenia kolejnych wierzycieli. Z uzasadnienia wynika m.in., że sąd analizował skutki prawne wcześniejszego zajęcia nieruchomości w odniesieniu do lokalu, którego własność została następnie wyodrębniona i przeniesiona na osobę trzecią.

Pomimo tego, według dokumentacji przekazanej przez pełnomocnika nabywcy, postępowanie egzekucyjne jest nadal prowadzone. Obwieszczenie komornika przewiduje pierwszą licytację elektroniczną lokalu A26 przy ul. Rybackiej 5A. Cena wywołania została określona na 393 000 zł, przy sumie oszacowania wynoszącej 524 000 zł.

Dodatkowo przed Sądem Najwyższym toczy się postępowanie w sprawie III CZP 9/26, dotyczące zagadnienia prawnego odnoszącego się do możliwości objęcia egzekucją lokalu wyodrębnionego z nieruchomości dewelopera i następnie nabytego przez osobę, która nie jest dłużnikiem w postępowaniu egzekucyjnym. Okoliczność ta wskazuje, że mamy do czynienia z problemem wymagającym jednoznacznego wyjaśnienia także z punktu widzenia systemu prawa.

Sytuacja, w której obywatel zapłacił za mieszkanie, uzyskał prawo jego własności i nie jest dłużnikiem podmiotu, od którego lokal nabył, a mimo to może ponosić konsekwencje zobowiązań tego podmiotu, rodzi poważne pytania o rzeczywisty zakres ochrony prawa własności oraz bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami.

Problem może dotyczyć również innych nabywców lokali, zarówno w przedmiotowej inwestycji we Władysławowie, jak i w podobnych inwestycjach na terenie kraju. Tym samym zasadne jest przeanalizowanie, czy obowiązujące instrumenty prawne zapewniają takim osobom wystarczającą, skuteczną i przede wszystkim odpowiednio szybką ochronę.

W związku z powyższym zwracam się do Pana Ministra z następującymi pytaniami:

1. Czy Ministerstwo Sprawiedliwości dostrzega problem dotyczący możliwości prowadzenia egzekucji z lokali stanowiących własność osób, które nie są dłużnikami dewelopera, lecz nabyły od niego lokale po wcześniejszym wszczęciu postępowania egzekucyjnego dotyczącego nieruchomości?
2. Czy ministerstwo posiada dane dotyczące liczby postępowań egzekucyjnych, w których egzekucja została skierowana do lokali wyodrębnionych i zbytych na rzecz osób trzecich niebędących dłużnikami? Jeżeli tak, jaka była skala takich przypadków w ostatnich pięciu latach?
3. Czy w ocenie ministerstwa obecnie obowiązujące przepisy w wystarczającym stopniu chronią osobę, która w dobrej wierze nabyła lokal mieszkalny, zapłaciła za niego i uzyskała prawo własności, przed skutkami zobowiązań dewelopera?
4. Czy ministerstwo analizuje skutki prawne rozbieżności pojawiających się w orzecznictwie w zakresie wpływu wcześniejszego zajęcia nieruchomości dewelopera na prawa późniejszych nabywców wyodrębnionych lokali?
5. Czy ministerstwo monitoruje postępowanie przed Sądem Najwyższym w sprawie III CZP 9/26 i czy po jego rozstrzygnięciu przewiduje analizę potrzeby dokonania zmian legislacyjnych?
6. Czy ministerstwo rozważa wprowadzenie przepisów pozwalających na skuteczne i odpowiednio szybkie wyłączenie spod egzekucji lokalu należącego do osoby niebędącej dłużnikiem, w szczególności gdy lokal został wyodrębniony, jego własność została przeniesiona na nabywcę, a cena została przez niego zapłacona?
7. Czy ministerstwo dostrzega potrzebę jednoznacznego uregulowania skutków zajęcia nieruchomości dewelopera w odniesieniu do lokali, które po dokonaniu zajęcia zostały prawnie wyodrębnione i zbyte na rzecz osób trzecich?
8. Czy rozważane jest wprowadzenie dodatkowych mechanizmów informacyjnych lub ostrzegawczych dla osób nabywających lokale od deweloperów, pozwalających przed dokonaniem transakcji jednoznacznie ustalić ryzyko związane z prowadzonymi postępowaniami egzekucyjnymi i ich potencjalnymi skutkami dla nabywanego lokalu?
9. Czy Ministerstwo Sprawiedliwości planuje podjąć prace legislacyjne lub inne działania systemowe zmierzające do wzmocnienia ochrony nabywców lokali w opisanych sytuacjach? Jeżeli tak, jaki jest przewidywany zakres i harmonogram tych działań?

Przedmiotem niniejszej interpelacji nie jest ocena prawidłowości działań sądu, komornika ani ingerencja w konkretne postępowanie egzekucyjne. Przypadek dotyczący inwestycji przy ul. Rybackiej 5A we Władysławowie wskazuje jednak na problem, który może mieć charakter systemowy i prowadzić do sytuacji, w której konsekwencje zobowiązań dewelopera ponoszą osoby trzecie będące właścicielami lokali.

W mojej ocenie kwestia ta wymaga analizy z punktu widzenia bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami oraz skuteczności ochrony prawa własności osób działających w dobrej wierze.

Kazimierz Plocke

Poseł na Sejm Rzeczypospolitej Polskiej