Interpelacja w sprawie ochrony prawnej nabywców lokali mieszkalnych objętych skutkami egzekucji prowadzonej przeciwko deweloperowi

Szanowny Panie Ministrze,

zwracam się z interpelacją w sprawie ochrony prawnej osób, które nabyły lokale mieszkalne od dewelopera, uiściły należności wynikające z zawartych umów i uzyskały przeniesienie prawa własności, a mimo że nie są dłużnikami dewelopera, mogą zostać dotknięte skutkami postępowania egzekucyjnego prowadzonego przeciwko niemu.

Problem ten ujawnił się między innymi w związku z inwestycją przy ul. Rybackiej 5A we Władysławowie. Z informacji przekazanych burmistrzowi Władysławowa przez pełnomocnika jednego z nabywców wynika, że wobec dewelopera prowadzone jest postępowanie egzekucyjne, którego skutki obejmują lokal uprzednio wyodrębniony i zbyty na rzecz osoby niebędącej dłużnikiem w tym postępowaniu.

Sprawa dotyczy w szczególności lokalu A26 przy ul. Rybackiej 5A. W odniesieniu do tego lokalu wskazano na prawomocne postanowienie Sądu Okręgowego w Gdańsku z dnia 10 grudnia 2019 r., sygn. akt III Ca 426/19, dotyczące wykreślenia z księgi wieczystej wpisów związanych z egzekucją prowadzoną z udziałem dewelopera.

Pomimo wcześniejszych rozstrzygnięć sądowych, według informacji przekazanych przez pełnomocnika, postępowanie egzekucyjne jest nadal prowadzone, a na 17 września 2026 r. o godz. 10:00 wyznaczono pierwszą licytację elektroniczną lokalu A26.

Szczególne znaczenie ma fakt, że przed Sądem Najwyższym toczy się sprawa o sygn. III CZP 9/26 dotycząca zagadnienia prawnego odnoszącego się do możliwości objęcia egzekucją lokalu wyodrębnionego z nieruchomości dewelopera i następnie nabytego przez osobę, która nie jest dłużnikiem w postępowaniu egzekucyjnym.

Z przekazanych informacji wynika ponadto, że nie jest to wyłącznie jednostkowy problem jednego właściciela. Analogiczne trudności mogą dotyczyć innych osób, które nabyły lokale w tej samej inwestycji, a potencjalnie również nabywców nieruchomości w innych częściach kraju.

Przedstawiona sytuacja budzi poważne wątpliwości z punktu widzenia bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami oraz ochrony prawa własności. Nabywca działający w dobrej wierze, który zapłacił ustaloną cenę i skutecznie nabył własność lokalu, powinien dysponować jasnymi i efektywnymi instrumentami ochrony przed konsekwencjami zobowiązań poprzedniego właściciela. Ochrona ta powinna być nie tylko formalnie przewidziana w przepisach, lecz także dostępna na tyle szybko, aby zapobiegać sprzedaży lokalu w drodze egzekucji przed ostatecznym rozstrzygnięciem sporu.

Celem niniejszej interpelacji nie jest ingerowanie w konkretne postępowanie sądowe lub egzekucyjne ani dokonywanie oceny działań sądu, komornika, wierzycieli lub uczestników postępowania. Przypadek inwestycji przy ul. Rybackiej 5A we Władysławowie wskazuje jednak na możliwość występowania problemu o charakterze systemowym, który wymaga analizy na poziomie państwowym.

W związku z powyższym zwracam się do Pana Ministra z następującymi pytaniami:

1. Czy Ministerstwo Sprawiedliwości dostrzega problem prawny dotyczący sytuacji nabywców lokali, którzy nie są dłużnikami dewelopera, lecz których lokale mogą zostać objęte skutkami egzekucji prowadzonej przeciwko deweloperowi?
2. Czy Ministerstwo Sprawiedliwości prowadzi lub zamierza przeprowadzić analizę skali tego problemu, w tym liczby postępowań egzekucyjnych, w których egzekucja została skierowana do lokali uprzednio wyodrębnionych i nabytych przez osoby trzecie?
3. Czy w ocenie ministerstwa obowiązujące przepisy zapewniają wystarczającą ochronę nabywcy działającemu w dobrej wierze, który zapłacił za lokal i uzyskał prawo własności, przed skutkami zobowiązań dewelopera?
4. Jakie środki prawne przysługują obecnie właścicielowi lokalu niebędącemu dłużnikiem, jeżeli lokal został objęty egzekucją prowadzoną przeciwko deweloperowi, oraz czy środki te zapewniają skuteczną ochronę przed przeprowadzeniem licytacji przed prawomocnym zakończeniem sporu?
5. Czy ministerstwo analizuje możliwość wprowadzenia rozwiązań pozwalających na skuteczne i niezwłoczne wyłączenie z egzekucji lokalu należącego do osoby niebędącej dłużnikiem, w szczególności gdy lokal został prawidłowo wyodrębniony i przeniesiony na nabywcę?
6. Czy ministerstwo rozważa zmiany legislacyjne, które jednoznacznie regulowałyby skutki zajęcia nieruchomości dewelopera w odniesieniu do lokali wyodrębnionych i zbytych następnie na rzecz osób trzecich?
7. Czy ministerstwo monitoruje sprawę prowadzoną przed Sądem Najwyższym pod sygn. III CZP 9/26, a po jej rozstrzygnięciu zamierza przeanalizować potrzebę podjęcia prac legislacyjnych?
8. Czy Ministerstwo Sprawiedliwości dostrzega potrzebę wprowadzenia dodatkowych mechanizmów zabezpieczających prawa nabywców lokali przed skutkami egzekucji prowadzonej wobec dewelopera, w tym mechanizmów ujawniania informacji o zajęciach, obciążeniach oraz postępowaniach dotyczących nieruchomości dewelopera?
9. Czy ministerstwo planuje działania informacyjne skierowane do nabywców lokali, dotyczące ryzyka związanego z zakupem nieruchomości w inwestycji deweloperskiej objętej obciążeniami lub postępowaniem egzekucyjnym oraz dostępnych środków ochrony prawnej?
10. Czy ministerstwo zamierza podjąć współpracę z innymi właściwymi organami w celu wypracowania rozwiązań zapewniających równowagę pomiędzy ochroną praw wierzycieli a ochroną prawa własności nabywców lokali działających w dobrej wierze?

Z poważaniem

Michał Kowalski

Poseł na Sejm RP