Interpelacja w sprawie rozważenia zmian legislacyjnych dotyczących kaucji zabezpieczających przy najmie lokali mieszkalnych

Szanowny Panie Ministrze,

do mojego biura poselskiego wpływają sygnały od obywateli wskazujące na liczne spory dotyczące rozliczania kaucji zabezpieczających – wpłacanych przez najemców lokali mieszkalnych.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu. Z kolei zgodnie z art. 6 ust. 4 tej ustawy kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.

Jednocześnie obowiązujące przepisy nie przewidują obowiązku przechowywania kaucji na wyodrębnionym rachunku bankowym, rachunku powierniczym ani w innym systemie depozytowym. Nie istnieją również szczegółowe regulacje określające minimalne standardy dokumentowania stanu lokalu, sposobu wykazywania szkód czy sposobu dokumentowania potrąceń dokonywanych przez wynajmującego.

Szczególne wątpliwości budzi sytuacja, w której po zakończeniu najmu dochodzi do sporu co do stanu lokalu, a strony nie dysponują jednolitą dokumentacją pozwalającą na obiektywną ocenę zasadności potrąceń. W praktyce prowadzi to nierzadko do sporów sądowych dotyczących zakresu uszkodzeń, kwalifikacji zwykłego zużycia lokalu oraz wysokości kosztów obciążających najemcę.

W praktyce wskazywane przez najemców problemy dotyczą w szczególności:

• zasadności potrąceń dokonywanych z kaucji,

• dokumentowania stanu lokalu przy jego wydaniu i zwrocie,

• rozliczania szkód wykraczających poza zwykłe zużycie lokalu,

• nieterminowego zwrotu kaucji,

• braku przejrzystych zasad rozliczania kaucji,

• braku transparentności w zakresie gospodarowania środkami wpłaconymi przez najemców.

W wielu państwach europejskich stosowane są rozwiązania polegające na obowiązkowym przechowywaniu kaucji na rachunkach depozytowych lub przez niezależne podmioty. Celem tych regulacji jest ograniczenie ryzyka nieuprawnionego wykorzystania środków wpłacanych przez najemców oraz zmniejszenie liczby sporów pomiędzy stronami umowy najmu.

W związku z powyższym zwracam się z prośbą o udzielenie odpowiedzi na następujące pytania:

1. Czy Ministerstwo Rozwoju i Technologii analizowało skalę sporów dotyczących zwrotu kaucji zabezpieczających przy najmie lokali mieszkalnych?

2. Czy Ministerstwo Rozwoju i Technologii dysponuje danymi, analizami lub informacjami pochodzącymi od organów administracji publicznej, organizacji społecznych, Rzecznika Praw Obywatelskich, UOKiK lub innych instytucji, które pozwalają ocenić skalę sporów dotyczących zwrotu kaucji najmu?

3. Czy prowadzone były analizy dotyczące wprowadzenia obowiązku przechowywania kaucji na wyodrębnionym rachunku bankowym, rachunku powierniczym lub rachunku depozytowym?

4. Czy rozważane jest utworzenie systemu depozytowego dla kaucji najmu mieszkań wzorowanego na rozwiązaniach funkcjonujących w innych państwach europejskich?

5. Czy ministerstwo przeprowadzało analizy rozwiązań stosowanych w innych państwach europejskich w zakresie przechowywania i rozliczania kaucji najmu, a jeżeli tak, jakie były wyniki tych analiz?

6. Czy ministerstwo analizowało możliwość wprowadzenia obowiązku sporządzania i doręczania najemcy szczegółowego rozliczenia kaucji wraz ze wskazaniem podstawy faktycznej i prawnej każdego potrącenia oraz dokumentami potwierdzającymi poniesione koszty?

7. Czy rozważane jest opracowanie ustawowego wzoru protokołu zdawczo-odbiorczego lub minimalnych wymogów dokumentacyjnych dotyczących wydania i zwrotu lokalu?

8. Czy ministerstwo dostrzega potrzebę odrębnego uregulowania zasad przechowywania i rozliczania kaucji w przypadku najmu instytucjonalnego oraz najmu prowadzonego przez profesjonalnych operatorów rynku mieszkaniowego?

9. Czy obecnie prowadzone są lub planowane są prace legislacyjne dotyczące zasad pobierania, przechowywania oraz rozliczania kaucji w najmie lokali mieszkalnych?

10. Jeżeli tak, jakie są założenia tych prac oraz przewidywany harmonogram ich realizacji?

11. Czy Ministerstwo Rozwoju i Technologii dostrzega lukę regulacyjną w zakresie ochrony środków finansowych wpłacanych przez najemców tytułem kaucji i jeżeli tak, jakie działania zamierza podjąć w celu ograniczenia ryzyka sporów w tym obszarze?

Z wyrazami szacunku
Daria Gosek-Popiołek