Interpelacja w sprawie zasad dojścia do własności mieszkań budowanych w ramach SIM

Szanowny Panie Ministrze,

do mojego biura poselskiego zwrócili się najemcy, który ponieśli koszty wkładu własnego w wysokości 30% na etapie zawierania umowy dotyczącej budowy mieszkań przez jedną ze spółek z o.o. (STBS) i w ramach czynszu nadal ponoszą, w pewien sposób, koszty związane ze spłatą inwestycji spółki.

Praktyka funkcjonowania poszczególnych spółek SIM wskazuje na występowanie rozbieżności w interpretacji przepisów ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, w szczególności przepisów oddziału 4: Umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności uwzględniająca rozliczenie partycypacji, a także rozdziału 4b: Wyodrębnianie na własność lokali mieszkalnych wybudowanych na wynajem przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego.

W celu zapewnienia jednolitego stosowania prawa oraz zwiększenia pewności obrotu prawnego uprzejmie proszę o odpowiedź na poniższe kwestie:

1. Czy przepisy oddziału 4 oraz rozdziału 4b ustawy należy interpretować w ten sposób, że spełnienie przez najemcę ustawowych przesłanek skutkuje powstaniem po jego stronie roszczenia o przeniesienie własności lokalu, czy też decyzja o umożliwieniu wykupu lokalu pozostaje każdorazowo uzależniona od swobodnej decyzji spółki SIM? W szczególności czy spółka może odmówić zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu pomimo spełnienia przez najemcę wszystkich ustawowych warunków?

2. Czy w przypadku odmowy sprzedaży lokalu najemca dysponuje środkami ochrony prawnej umożliwiającymi dochodzenie realizacji tego uprawnienia przed sądem?

3. W jaki sposób, zgodnie z obowiązującymi przepisami, powinna zostać ustalona cena sprzedaży lokalu mieszkalnego nabywanego przez najemcę? Czy cena odpowiada wartości rynkowej lokalu z dnia sprzedaży, czy też spółka ma wpływ na ustalenie ceny sprzedaży? Jaki wpływ na cenę mają wniesiona partycypacja, dokonane spłaty kredytu przez spółkę oraz wartość pozostałego do spłaty finansowania?

4. Po upływie jakiego minimalnego okresu od zawarcia umowy najmu możliwe jest najwcześniejsze skuteczne przeniesienie własności lokalu zarówno w przypadku zawarcia umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności, jak i w przypadku wyodrębniania na własność lokali mieszkalnych wybudowanych na wynajem przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego udzielonego przez BGK?

5. Czy jeżeli ustawodawca w przyszłości zmieni przepisy w sposób ograniczający lub eliminujący możliwość dojścia do własności w sposób wskazany w oddziale 4 i rozdziale 4b, to czy osoby, które obecnie zawarły umowy partycypacji oraz umowy najmu, nabywają prawa wskazane w powołanych przepisach zgodnie z zasadą ochrony praw słusznie nabytych i zaufania obywateli do państwa?

6. Czy spółka SIM ma prawo korzystania z instrumentów skutkujących wydłużeniem okresu spłaty (np. wakacji kredytowych lub innych mechanizmów restrukturyzacyjnych) w celu przedłużenia okresu spłaty finansowania zwrotnego udzielonego przez BGK? Czy decyzje takie powinny uwzględniać również interes najemców oczekujących możliwości wcześniejszego dojścia do własności?

7. Czy po całkowitej spłacie finansowania inwestycji spółka jest zobowiązana do odpowiedniego obniżenia wysokości czynszu poprzez wyeliminowanie składnika odpowiadającego kosztom spłaty kredytu?

8. Jakie elementy mogą zgodnie z ustawą zostać uwzględnione przy ustalaniu czynszu w lokalach wybudowanych przez SIM? Czy wysokość czynszu powinna odpowiadać wyłącznie rzeczywistym kosztom eksploatacji, utrzymania nieruchomości oraz finansowania inwestycji, czy też dopuszczalne jest tworzenie nadwyżek finansowych?

9. Czy po spłacie finansowania dotyczącego jednej inwestycji spółka może wykorzystywać środki pochodzące z czynszów najemców tej inwestycji na finansowanie spłaty kredytów dotyczących innych przedsięwzięć inwestycyjnych realizowanych przez tę samą spółkę? Czy praktyka taka pozostaje zgodna z zasadami wynikającymi z ustawy oraz z celem społecznego budownictwa czynszowego?

10. W jakim zakresie statut spółki lub uchwały jej organów mogą regulować kwestie związane z dojściem do własności? Czy dopuszczalne jest wprowadzanie postanowień ograniczających ustawowe uprawnienia najemców albo ustanawiających dodatkowe warunki niewynikające z ustawy?

11. Czy ministerstwo planuje opracowanie jednolitych wytycznych lub objaśnień prawnych dotyczących stosowania przepisów regulujących dojście do własności w SIM, tak aby wszystkie spółki stosowały jednolite standardy informowania najemców o ich prawach i obowiązkach?

Z góry dziękuję za przygotowanie odpowiedzi