Interpelacja w sprawie nadzoru nad działalnością spółdzielni mieszkaniowych w kontekście wieloletnich sporów inwestycyjnych oraz rozproszenia kompetencji organów kontrolnych

Szanowny Panie Ministrze,

do mojego biura poselskiego zwrócili się mieszkańcy Spółdzielni Mieszkaniowej „Ruczaj-Zaborze“, budynku przy ul. Grota-Roweckiego 39 w Krakowie, którzy od ponad trzech lat prowadzą korespondencję w sprawie remontu nieruchomości obejmującego m.in. modernizację dźwigów osobowych, likwidację pomieszczeń zsypowych oraz planowaną budowę altany śmietnikowej.

Z przedłożonych mi informacji wynika, że mieszkańcy wielokrotnie występowali do Zarządu Spółdzielni, Rady Nadzorczej oraz licznych instytucji publicznych, w tym do Wydziału Architektury i Urbanistyki Urzędu Miasta Krakowa, Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego, Zarządu Dróg Miasta Krakowa, Policji, Straży Miejskiej, Urzędu Ochrony Danych Osobowych, Banku Gospodarstwa Krajowego oraz Krajowej Rady Spółdzielczej.

Pomimo tak szeroko zakrojonej korespondencji mieszkańcy wskazują, że każda z instytucji rozpatruje jedynie wycinek sprawy, natomiast żaden z organów nie dokonuje kompleksowej oceny sposobu prowadzenia inwestycji ani działania organów spółdzielni.

Mieszkańcy podnoszą również, że dopiero w następstwie licznych pism kierowanych zarówno do spółdzielni, jak i do instytucji publicznych zakres prowadzonych robót ulegał zmianom. Nierozstrzygnięta pozostaje jednak kwestia lokalizacji altany śmietnikowej, stanowiąca główny przedmiot wieloletniego sporu.

Po zakończeniu postępowania prowadzonego przez Wydział Architektury i Urbanistyki mieszkańcy otrzymali po raz pierwszy pełną dokumentację projektową wraz z opisem technicznym inwestycji. Dopiero wówczas mogli zapoznać się z treścią projektu stanowiącego podstawę wydania decyzji administracyjnej.

W ocenie mieszkańców ta dokumentacja zawiera informacje niezgodne ze stanem faktycznym, w szczególności dotyczące wpływu inwestycji na miejsca parkingowe, teren zielony, dostępność dla osób z niepełnosprawnościami oraz bezpieczeństwo ruchu drogowego. Mieszkańcy podjęli próbę zakwestionowania tych okoliczności, jednak wobec zakończenia postępowania administracyjnego nie mieli już realnej możliwości skutecznego wniesienia uwag do projektu przed wydaniem decyzji.

Przedstawiony stan faktyczny wskazuje na możliwy problem o charakterze systemowym. Mieszkańcy odnoszą wrażenie, że obowiązujące przepisy nie zapewniają skutecznego nadzoru nad działalnością spółdzielni mieszkaniowych, a rozproszenie kompetencji między poszczególne organa uniemożliwia całościową ocenę działań zarządu spółdzielni. Poszczególne instytucje badają jedynie wybrane elementy inwestycji, podczas gdy jej rzeczywiste skutki obejmują jednocześnie kwestie: prawa budowlanego, ochrony środowiska, organizacji ruchu, gospodarowania nieruchomością wspólną oraz praw właścicieli lokali.

Mam świadomość, że ministerstwo prowadzi obecnie prace nad zmianami przepisów dotyczących funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych, w tym rozwiązaniami służącymi wzmocnieniu praw ich członków oraz zwiększeniu transparentności działania organów spółdzielni. Opisana sprawa skłania jednak do pytania, czy projektowane rozwiązania obejmą również te aspekty, które w praktyce okazują się dla mieszkańców najbardziej dotkliwe.

W związku z powyższym zwracam się do Pana Ministra z uprzejmą prośbą o udzielenie odpowiedzi na następujące pytania:

1. Na jakim etapie znajdują się prowadzone przez ministerstwo prace legislacyjne dotyczące wzmocnienia praw członków spółdzielni mieszkaniowych i jaki jest przewidywany termin wejścia w życie nowych przepisów?

2. Czy w okresie poprzedzającym wejście w życie zapowiadanych zmian członkowie spółdzielni pozostający w wieloletnim sporze inwestycyjnym, takim jak opisany powyżej, dysponują skutecznymi środkami ochrony swoich praw, a jeśli tak – jakimi?

3. Czy zakres przygotowywanych zmian obejmuje nie tylko transparentność działania organów spółdzielni, lecz również nadzór nad prawidłowością prowadzenia konkretnych inwestycji finansowanych ze środków członków, w tym obowiązek przedstawienia mieszkańcom pełnej dokumentacji oraz przeprowadzenia rzeczywistych konsultacji przed rozpoczęciem robót?

4. Opisana sprawa wskazuje, że mimo korespondencji z licznymi instytucjami żadna z nich nie dokonuje całościowej oceny sposobu prowadzenia inwestycji ani działania organów spółdzielni. Czy przygotowywane przepisy przewidują wskazanie organu właściwego do kompleksowego rozpatrywania tego rodzaju sporów, czy też rozproszenie kompetencji zostanie utrzymane?

5. Czy w toku prac legislacyjnych ministerstwo analizowało przypadki wieloletnich sporów inwestycyjnych w spółdzielniach mieszkaniowych pod kątem tego, czy projektowane rozwiązania rzeczywiście zapobiegłyby ich powstawaniu w przyszłości?

6. Czy w ocenie ministra prawidłowe jest prowadzenie postępowania administracyjnego dotyczącego inwestycji na nieruchomości wspólnej przed uzyskaniem zgody właścicieli lokali, jeżeli zgoda taka może być wymagana przez przepisy prawa cywilnego lub ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych?

7. Czy ministerstwo planuje wprowadzenie rozwiązań zapewniających właścicielom lokali możliwość zapoznania się z pełną dokumentacją projektową oraz zgłaszania uwag przed zakończeniem postępowania administracyjnego dotyczącego inwestycji realizowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe?

8. Czy ministerstwo rozważa wprowadzenie obowiązku zachowania właściwej kolejności procedowania inwestycji dotyczących nieruchomości wspólnych, tak aby zgoda właścicieli lokali poprzedzała wszczęcie postępowań administracyjnych oraz sporządzenie dokumentacji projektowej?

Z góry dziękuję za udzielone odpowiedzi.

Z wyrazami szacunku

Rafał Komarewicz
Poseł na Sejm RP