Interpelacja w sprawie obowiązku uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy w przypadku przebudowy istniejących budynków bez zmiany sposobu zagospodarowania terenu

Szanowny Panie Ministrze,

do mojego biura poselskiego docierają sygnały od przedsiębiorców, rolników oraz inwestorów indywidualnych wskazujące na istotne rozbieżności w praktyce organów administracji architektoniczno-budowlanej w zakresie obowiązku uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegających na przebudowie istniejących obiektów budowlanych.

Problem dotyczy sytuacji, w których inwestor:

- nie zmienia przeznaczenia budynku,
- nie zmienia sposobu użytkowania obiektu,
- nie zmienia lokalizacji budynku,
- nie zwiększa powierzchni zabudowy,
- nie zmienia sposobu zagospodarowania terenu,
- nie realizuje nowej zabudowy, a planowane roboty obejmują wyłącznie przebudowę, remont, odbudowę lub wymianę elementów konstrukcyjnych istniejącego budynku.

Pomimo tego część organów administracji wymaga wcześniejszego uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, co prowadzi do znaczącego wydłużenia procesu inwestycyjnego, zwiększenia kosztów oraz powstawania stanu niepewności prawnej po stronie inwestorów. Szczególne wątpliwości budzą przypadki dotyczące budynków gospodarczych, inwentarskich, produkcyjnych oraz usługowych funkcjonujących od wielu lat, często objętych obowiązującymi decyzjami administracyjnymi, pozwoleniami środowiskowymi lub pozwoleniami zintegrowanymi.

Pomimo braku zmiany funkcji i sposobu zagospodarowania terenu inwestorzy spotykają się z żądaniem uzyskania decyzji o warunkach zabudowy wyłącznie z uwagi na planowaną przebudowę istniejącego obiektu.

W praktyce prowadzi to do sytuacji, w której dla legalnie istniejącego budynku wszczynane jest dodatkowe postępowanie planistyczne, mimo że inwestor nie zamierza realizować nowej zabudowy ani zmieniać przeznaczenia nieruchomości. Postępowanie takie angażuje strony postępowania, wydłuża proces inwestycyjny nawet o wiele miesięcy oraz zwiększa ryzyko sporów i odwołań, choć sama inwestycja często sprowadza się wyłącznie do modernizacji lub odtworzenia istniejącego obiektu.

W związku z powyższym zwracam się z prośbą o odpowiedź na następujące pytania:

1. Czy przebudowa istniejącego budynku bez zmiany jego funkcji, lokalizacji, powierzchni zabudowy oraz sposobu zagospodarowania terenu wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego?

2. Czy w ocenie ministerstwa przebudowa polegająca na wymianie konstrukcji dachowej, wykonaniu nowych elementów konstrukcyjnych lub zmianie parametrów technicznych budynku, przy zachowaniu jego dotychczasowej funkcji i lokalizacji, może być traktowana jako zmiana zagospodarowania terenu wymagająca wydania decyzji o warunkach zabudowy?

3. Czy samo zmniejszenie lub zmiana kubatury istniejącego budynku, przy zachowaniu jego funkcji, obrysu i lokalizacji, może stanowić podstawę do uznania, że doszło do zmiany zagospodarowania terenu?

4. Czy ministerstwo dostrzega występowanie rozbieżności interpretacyjnych pomiędzy poszczególnymi organami administracji architektoniczno-budowlanej w zakresie stosowania przepisów dotyczących warunków zabudowy?

5. Czy w przypadku przebudowy istniejącego budynku, bez zmiany jego funkcji, lokalizacji oraz sposobu zagospodarowania terenu, ustawodawca rzeczywiście przewidywał konieczność prowadzenia odrębnego postępowania w sprawie wydania warunków zabudowy?

6. Czy ministerstwo planuje wydanie wytycznych, objaśnień prawnych lub podjęcie inicjatywy legislacyjnej mającej na celu ujednolicenie praktyki organów administracji w tym zakresie?

7. Czy w ocenie ministerstwa zasadne byłoby jednoznaczne wyłączenie obowiązku uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy dla przebudowy istniejących obiektów budowlanych, jeżeli nie dochodzi do zmiany sposobu zagospodarowania terenu ani zmiany funkcji obiektu?

W mojej ocenie obecny stan prawny pozostawia zbyt szerokie pole do uznaniowości organów administracji, co prowadzi do niepewności prawnej inwestorów oraz nieuzasadnionego wydłużania procesów inwestycyjnych. Dotyczy to zwłaszcza obiektów istniejących od wielu lat, których funkcja pozostaje niezmieniona, a planowane roboty mają charakter modernizacyjny, odtworzeniowy lub remontowy.

Z poważaniem