Interpelacja w sprawie ochrony najemców TBS i SIM

Szanowny Panie Ministrze,

do mojego biura poselskiego z prośbą o wsparcie zwrócili się mieszkańcy zasobów towarzystw budownictwa społecznego i społecznych inicjatyw mieszkaniowych, którzy borykają się z problemami związanymi z ustalaniem i kontrolowaniem wysokości czynszów.

W dniu 5 lutego 2026 r. Fundacja „Obywatel TBS” z Wrocławia oraz Stowarzyszenie Partycypantów i Najemców „Nasz Blok” z Krakowa skierowały do rzecznika praw obywatelskich wspólny wniosek o podjęcie interwencji systemowej oraz działań procesowych. Organizacje zwróciły uwagę m.in. na rozbieżności w orzecznictwie sądów powszechnych w sprawach dotyczących podwyżek czynszów w zasobach TBS i SIM.

Zasadniczy problem dotyczy sposobu rozumienia przepisów ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. W części postępowań przyjmuje się, że mieszcząca się w ustawowym limicie stawka czynszu nie wymaga ścisłego powiązania z rzeczywistymi kosztami funkcjonowania zasobu. Według odmiennej interpretacji limit ten stanowi jedynie maksymalny pułap, natomiast wysokość czynszu oraz każda jego podwyżka powinny wynikać z udokumentowanych i racjonalnie ponoszonych kosztów.

Mieszkańcy podnoszą również kwestię utrudnionego dostępu do szczegółowych kalkulacji czynszów, dokumentacji źródłowej, informacji o stanie spłaty kredytów oraz danych pozwalających ocenić, czy koszty przypisane do danego budynku są zasadne. W praktyce przyczynia się do znaczącej nierównowagi między najemcą a profesjonalnie zarządzaną spółką, zwłaszcza gdy spór trafia do sądu.

Szczególnie trudna jest sytuacja partycypantów, którzy wnieśli znaczne środki na budowę lokali, a następnie uczestniczą w spłacie finansowania inwestycji poprzez czynsz, nie uzyskując jednocześnie praw właścicielskich ani dostępu do dokumentacji porównywalnego z uprawnieniami członków spółdzielni mieszkaniowych.

Warto przy tym podkreślić, że problem może dotyczyć mieszkańców TBS i SIM w wielu miastach. Rozbieżna interpretacja tych samych przepisów prowadzi do niepewności prawnej oraz uzależnia zakres ochrony najemcy od praktyki konkretnej spółki i przyjętej przez sąd wykładni. Uzasadnia to potrzebę jednoznacznego określenia zasad ustalania czynszów, zakresu obowiązków informacyjnych spółek oraz sposobu kontroli podwyżek.

Kwestie te mogłyby zostać uwzględnione przy okazji prowadzonych przez rząd pracach nad projektem ustawy o społecznych zasobach mieszkaniowych oraz o wsparciu inwestycji mieszkaniowych. Reforma systemu TBS i SIM powinna zapewniać nie tylko dalszy rozwój społecznego budownictwa czynszowego, lecz także skuteczną ochronę osób, które już obecnie zamieszkują w tych zasobach.

W związku z powyższym, działając na podstawie art. 14 ust. 1 pkt 7 ustawy z dnia 9 maja 1996 r. o wykonywaniu mandatu posła i senatora (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 907), proszę o udzielenie odpowiedzi na następujące pytania:

1. Czy ministerstwo analizowało problem rozbieżności w orzecznictwie sądowym dotyczącym zasad ustalania i podwyższania czynszów w zasobach TBS i SIM? Jeśli tak, to jakie wnioski płyną z tych analiz?
2. Czy zdaniem ministerstwa ustawowy limit czynszu stanowi wyłącznie jego maksymalny pułap, a każda stawka czynszu powinna dodatkowo wynikać z udokumentowanych i racjonalnych kosztów związanych z konkretnym zasobem mieszkaniowym?
3. Czy ministerstwo zapoznało się lub zamierza zapoznać się ze wspólnym wnioskiem Fundacji „Obywatel TBS” oraz Stowarzyszenia Partycypantów i Najemców „Nasz Blok” skierowanym 5 lutego 2026 r. do rzecznika praw obywatelskich?
4. Czy planowane jest wprowadzenie jednolitego i obowiązkowego standardu kalkulacji czynszów oraz podwyżek czynszów w TBS i SIM?
5. Czy najemcy i partycypanci otrzymają ustawowe prawo dostępu do dokumentów umożliwiających zweryfikowanie wysokości czynszu, w tym kosztów konkretnego budynku, informacji o stanie spłaty kredytu, wydatkach remontowych i kosztach zarządzania?
6. Jakie kategorie kosztów mogą być obecnie uwzględniane w czynszu TBS i SIM? Czy mogą do nich należeć koszty obsługi prawnej sporów z najemcami, koszty innych inwestycji spółki, rezerwy finansowe oraz ogólne koszty funkcjonowania zarządu?
7. Czy ministerstwo dostrzega problem kolejnych podwyżek czynszu dokonywanych w czasie trwania postępowania sądowego dotyczącego zasadności wcześniejszej podwyżki? Czy planowane są rozwiązania zapewniające najemcom skuteczną ochronę w takich przypadkach?
8. Czy planowane jest jednoznaczne uregulowanie sposobu ustalania czynszu po spłacie kredytu lub innego finansowania zaciągniętego na budowę danego zasobu?
9. Czy rząd zamierza monitorować wysokość czynszów i podwyżek w zasobach TBS i SIM, zadłużenia najemców oraz liczby sporów sądowych dotyczących tych opłat?

Z wyrazami szacunku

Paulina Matysiak
Posłanka na Sejm RP