Interpelacja w sprawie wątpliwości dotyczących zwolnienia w podatku VAT lub zastosowania 23% stawki podatku w zakresie refakturowania przez bank na dewelopera kosztów kontroli inwestycji

Szanowny Panie Ministrze,

interpelacja dotyczy wyjaśnienia wątpliwości, z którymi zgłaszają się do mnie obywatele: czy banki prowadzące „rachunki deweloperskie”, obciążając dewelopera kosztami kontroli zakończenia każdego z etapów przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, powinny stosować zwolnienie z VAT, czy też powinny wykazywać podatek należny VAT wg stawki 23%.

Zgodnie z art. 17 ust. 1 ustawy z 20.05.2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej „ustawa”), bank prowadzący otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy („rachunek deweloperski”) jest zobowiązany dokonywać kontroli zakończenia każdego z etapów przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego przed wypłatą środków pieniężnych na tym rachunku na rzecz dewelopera.

Zakres kontroli zakończenia każdego z etapów przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego obejmuje czynności określone szczegółowo w art. 17 ust. 4 ustawy, w tym m.in. ustalenie przez wyznaczoną przez bank osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane, czy deweloper zakończył określony w harmonogramie etap realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.

Zgodnie z art. 17 ust. 3 ustawy koszty ww. kontroli ponosi deweloper, co oznacza, że bank obciąża dewelopera kosztem kontroli.

Banki, które nie zatrudniają osób posiadających odpowiednie uprawnienia budowlane, zlecają dokonanie ww. kontroli wyspecjalizowanym usługodawcom. Usługodawcy ci, jeżeli są czynnymi podatnikami VAT, dokumentują wykonaną na rzecz banku usługę kontroli wystawioną na bank fakturą, w której wykazują swoje wynagrodzenie obejmujące należny podatek VAT wg stawki 23%. W celu obciążenia dewelopera, zgodnie z art. 17 ust. 3 ustawy, kosztami kontroli, banki wystawiają na dewelopera fakturę („refakturę”).

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług (ustawa o VAT) nie rozstrzygają wprost, jaką stawkę VAT powinien zastosować bank, wystawiając na dewelopera fakturę („refakturę”) z tytułu obciążenia kosztami kontroli. Powoduje to wątpliwości interpretacyjne, przez co w praktyce można spotkać się ze stosowaniem przez banki jednego z następujących dwóch rozbieżnych podejść.

Proszę o odpowiedź na pytanie: Które z poniższych podejść jest prawidłowe?

1. Fakturowanie („refakturowanie”) kosztów kontroli na dewelopera z zastosowaniem zwolnienia z VAT („stawki ZW”)

Powyższe podejście oparte jest na stwierdzeniu, że obciążanie dewelopera kosztami kontroli następuje w ramach świadczenia przez bank na jego rzecz kompleksowej usługi prowadzenia rachunku bankowego (w postaci „otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego”), która podlega zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 40 ustawy o VAT. Zgodnie bowiem z wyżej przytoczonymi przepisami ustawy wykonywanie kontroli oraz obciążanie dewelopera kosztami kontroli stanowią niezbędne elementy składowe świadczenia przez banki omawianej usługi. W świetle orzecznictwa TSUE (np. wyroki C-349/96, C-41/04) sugeruje to, że kontrola stanowi nierozłączny element składowy kompleksowej usługi prowadzenia rachunku bankowego, wobec czego powinna podlegać opodatkowaniu wg tej samej stawki VAT (ZW).

2. Fakturowanie („refakturowanie”) kosztów kontroli z zastosowaniem stawki podatku VAT 23%

Powyższe podejście wynika ze świadomości, że kwestia uznawania usług za świadczone w sposób „kompleksowy” budzi w praktyce spory, przy czym w odniesieniu do obciążania przez banki deweloperów kosztami kontroli brak jest dotychczas opublikowanych interpretacji dyrektora KIS. Stosując stawkę VAT 23%, banki przerzucają ryzyko podatkowe na deweloperów, którzy odliczając podatek naliczony z otrzymanej od banku faktury, ryzykują sporem z organami podatkowymi, gdyby uznały one, że w omawianej sytuacji należało zastosować zwolnienie z VAT.