Interpelacja w sprawie funkcjonowania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych oraz praktyki ustanawiania odrębnej własności lokali w sytuacjach, gdy dochodzi do wyodrębniania i sprzedaży lokali w budynkach formalnie kwalifikowanych jako jednorodzinne, choć w rzeczywistości są one projektowane i użytkowane jako wielolokalowe

Szanowny Panie Ministrze,

zwracam się z interpelacją w związku z problemem ujawnionym w praktyce obrotu nieruchomościami. Dotyczy on funkcjonowania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych oraz praktyki ustanawiania odrębnej własności lokali w sytuacjach, gdy dochodzi do wyodrębniania i sprzedaży lokali w budynkach formalnie kwalifikowanych jako jednorodzinne, choć w rzeczywistości są one projektowane i użytkowane jako wielolokalowe.

Do mojego biura poselskiego wpłynęła sprawa dotycząca inwestycji realizowanej w Krynicy-Zdroju przy ul. Stara Droga 12C. Z przedstawionej dokumentacji wynika, że w ramach inwestycji formalnie zakwalifikowanej jako budynek mieszkalny jednorodzinny wyodrębniono łącznie 17 lokali, w tym 14 lokali mieszkalnych. Dla lokali tych założono odrębne księgi wieczyste, a następnie wprowadzono je do obrotu jako samodzielne nieruchomości lokalowe.

Inwestycja została zrealizowana na terenie, na którym zabudowa wielorodzinna była niedopuszczalna, jednak rzeczywisty sposób zaprojektowania i użytkowania budynku odpowiada zabudowie wielorodzinnej. W toku realizacji przedsięwzięcia wykorzystano mechanizm polegający na uzyskaniu pozwolenia na budowę budynku jednorodzinnego przy jednoczesnym faktycznym zaprojektowaniu i wykonaniu obiektu jako wielolokalowego. Następnie pominięto procedury zmiany sposobu użytkowania, uzyskano zaświadczenia o samodzielności lokali, ustanowiono odrębną własność lokali oraz założono dla nich księgi wieczyste, po czym lokale te zostały sprzedane jako pełnoprawne nieruchomości.

Działania te doprowadziły do powstania trwałej niespójności pomiędzy statusem prawnym budynku wynikającym z przepisów prawa budowlanego i planowania przestrzennego a stanem ujawnionym w księgach wieczystych oraz praktyką obrotu cywilnoprawnego. Jednocześnie brak jest skutecznych mechanizmów weryfikacji tej zgodności na etapie czynności notarialnych oraz wpisów w księgach wieczystych.

Dodatkowo, po około 10 latach od sprzedaży lokali, powiatowy inspektor nadzoru budowlanego wydał decyzję nakazującą zaprzestanie użytkowania budynku. Decyzja ta została uchylona po około 14 miesiącach, jednak z przedstawionych materiałów wynika, że doprowadzenie budynku do stanu zgodnego z prawem pozostaje niemożliwe, w szczególności z uwagi na brak drogi pożarowej oraz wymaganej infrastruktury technicznej.

W konsekwencji właściciele lokali, którzy nabywali je w dobrej wierze jako pełnoprawne mieszkania, często po cenach odpowiadających standardowi apartamentowemu, znaleźli się w sytuacji istotnego ograniczenia możliwości wykonywania prawa własności oraz realnego ryzyka związanego ze stanem prawnym nieruchomości.

Z dostępnych informacji wynika, że problem ten nie ma charakteru incydentalnego. Już od co najmniej 2014 roku środowisko notarialne sygnalizowało istnienie tego mechanizmu oraz jego wykorzystywanie do obchodzenia prawa, a przedstawiciele administracji publicznej wskazywali na potrzebę zmian legislacyjnych.

Obecna sytuacja wskazuje na istnienie luki systemowej polegającej na braku spójności pomiędzy stanem ujawnionym w księgach wieczystych, praktyką notarialną oraz rzeczywistym stanem prawnym i funkcjonalnym budynków wynikającym z przepisów prawa budowlanego i planowania przestrzennego. W efekcie nabywcy działający w zaufaniu do państwa i jego rejestrów mogą nabywać prawa obciążone istotnymi wadami, których nie są w stanie samodzielnie zweryfikować. Jednocześnie brak jest efektywnych instrumentów naprawczych, a ciężar konsekwencji ponoszą osoby trzecie, a nie podmioty odpowiedzialne za powstanie nieprawidłowości. Sytuacji tej towarzyszy również obawa właścicieli przed ujawnianiem nieprawidłowości oraz ryzyko dalszego przenoszenia problemu na kolejnych nabywców.

W związku z powyższym zwracam się do Pana Ministra z prośbą o udzielenie odpowiedzi na następujące pytania:

1. Czy prowadzone są analizy dotyczące przypadków rozbieżności pomiędzy statusem budynku wynikającym z prawa budowlanego a stanem ujawnionym w księgach wieczystych, a jeżeli tak, to jakie są ich wnioski?
2. Czy przewidywane są rozwiązania prawne wzmacniające ochronę nabywców działających w dobrej wierze, którzy nabyli lokale obciążone opisanymi wadami prawnymi?
3. Czy rozważane jest wprowadzenie instrumentów umożliwiających uporządkowanie stanu prawnego takich nieruchomości lub zapewnienie rekompensaty dla poszkodowanych właścicieli?

Z uwagi na skalę zjawiska oraz jego wpływ na bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami i zaufanie obywateli do państwa zasadne wydaje się podjęcie działań o charakterze systemowym.