Interpelacja w sprawie objęcia wspólnot mieszkaniowych obowiązkiem korzystania z Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF)

Racibórz, dnia 5 maja 2026 r.

Szanowny Panie Ministrze,

działając na podstawie art. 14 ust. 1 pkt 7 ustawy z dnia 9 maja 1996 r. o wykonywaniu mandatu posła i senatora (Dz. U. z 2018 r. poz. 1799 z późn. zm.) oraz art. 191–193 Regulaminu Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej, zwracam się do Pana w sprawie objęcia wspólnot mieszkaniowych obowiązkiem korzystania z Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF).

Do mojego biura poselskiego z prośbą o podjęcie interwencji w ramach wykonywanego mandatu poselskiego zgłaszają się przedstawiciele zarządów wspólnot mieszkaniowych, w których ocenie włączenie wspólnot mieszkaniowych do obowiązkowego systemu KSeF jest rozwiązaniem nieadekwatnym do ich charakteru prawnego, funkcji oraz realnych możliwości organizacyjnych. Zasadne wydaje się co najmniej odroczenie tego obowiązku wobec wspólnot, a docelowo ich wyłączenie z tego obowiązku.

Wspólnoty mieszkaniowe nie są przedsiębiorcami w rozumieniu ustawy z dnia 6 marca 2018 r. – Prawo przedsiębiorców (Dz. U. z 2025 r. poz. 1480). Nie prowadzą działalności gospodarczej w celach zarobkowych, nie posiadają zdolności upadłościowej, a ich funkcjonowanie ogranicza się do zarządzania nieruchomością wspólną. Ich status prawny określony jest w ustawie o własności lokali – jako szczególnej jednostki organizacyjnej, a nie podmiotu gospodarczego.

Co istotne, wspólnoty mieszkaniowe powstają nie w wyniku autonomicznej decyzji założycieli, lecz z mocy prawa – jako konsekwencja współwłasności nieruchomości. Mają więc charakter zrzeszeń przymusowych właścicieli lokali. Tym samym traktowanie ich analogicznie do przedsiębiorców i nakładanie na nie obowiązków właściwych dla obrotu gospodarczego budzi poważne wątpliwości systemowe.

Nawet przy zastosowaniu kryteriów przewidzianych dla mikro przedsiębiorców należy wskazać, że wspólnoty mieszkaniowe co do zasady nie spełniają tej definicji. Zgodnie z art. 7 ustawy – Prawo przedsiębiorców, mikroprzedsiębiorcą jest podmiot prowadzący działalność gospodarczą, który spełnia określone kryteria zatrudnienia i obrotów. Tymczasem wspólnoty zazwyczaj nie zatrudniają pracowników, a ich gospodarka finansowa nie ma charakteru obrotu gospodarczego, lecz polega na zarządzaniu środkami właścicieli lokali.

Skala zjawiska dodatkowo wzmacnia wagę problemu. W Polsce funkcjonuje ponad 190 tysięcy wspólnot mieszkaniowych, obejmujących blisko 4 miliony lokali mieszkalnych. Według danych na dzień 31 grudnia 2024 r. zasoby wspólnot mieszkaniowych stanowiły około 24,3% ogółu mieszkań w kraju. Oznacza to, że ewentualne błędne uregulowanie tej kwestii dotknie milionów obywateli.

Wprowadzenie obowiązkowego KSeF dla wspólnot mieszkaniowych wiąże się również z dodatkowymi kosztami obsługi księgowej, koniecznością wdrożenia nowych systemów informatycznych oraz zwiększeniem obciążeń administracyjnych – przy braku realnych korzyści systemowych.

W związku z powyższym zwracam się z prośbą o udzielenie odpowiedzi na następujące pytania:

1. Czy Ministerstwo Finansów analizowało specyfikę funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych w kontekście obowiązku korzystania z KSeF?
2. Czy rozważane jest wyłączenie wspólnot mieszkaniowych spod obowiązku korzystania z KSeF, jako podmiotów niebędących przedsiębiorcami?
3. Czy w przypadku braku wyłączenia planowane jest przynajmniej odroczenie tego obowiązku dla wspólnot mieszkaniowych?
4. Czy przeprowadzono analizę skutków finansowych i organizacyjnych dla wspólnot oraz ich członków (właścicieli lokali)?
5. Czy ministerstwo planuje odrębne, uproszczone rozwiązania dla podmiotów o charakterze niegospodarczym, takich jak wspólnoty mieszkaniowe?

Uprzejmie proszę o pilne zajęcie stanowiska w przedmiotowej sprawie.

Z wyrazami szacunku

Gabriela Lenartowicz