Interpelacja w sprawie procederu wykorzystywania mikroudziałów w nieruchomościach do wywierania presji na lokatorów

Szanowny Panie Ministrze,

w ramach niniejszej interpelacji pragnę poruszyć kwestię niepokojącego zjawiska polegającego na nabywaniu niewielkich udziałów w nieruchomościach, a następnie wykorzystywaniu tego stanu do kierowania wobec osób faktycznie zamieszkujących lokale roszczeń o eksmisję oraz bardzo wysokich roszczeń finansowych z tytułu bezumownego korzystania z lokalu. Z relacji osób poszkodowanych wynika, że mechanizm ten może mieć charakter powtarzalny i jest oparty na wykorzystywaniu luk prawnych oraz przewagi organizacyjnej i finansowej nad lokatorami znajdującymi się często w trudnej sytuacji życiowej.

Opisana mi sprawa dotyczy sytuacji, w której podmiot skupujący udziały w mieszkaniu nabył najpierw bardzo niewielki udział, a następnie rozpoczął wobec lokatorek działania polegające na kierowaniu presyjnych wiadomości, zapowiadaniu interwencji Policji, żądaniu danych osób trzecich, a w dalszej kolejności na wytaczaniu powództw o eksmisję oraz o zapłatę wielomiesięcznych, a nawet wieloletnich należności z tytułu bezumownego korzystania z lokalu. Z relacji wynika również, że roszczenia obejmowały okres, w którym podmiot dochodzący zapłaty nie posiadał jeszcze praw do lokalu, a ich łączna wysokość mogła sięgać setek tysięcy złotych.

Osoby zamieszkujące lokal, wobec którego trwa skomplikowana sprawa spadkowa między wieloma osobami, opłacały czynsz administracyjny i media. Pomimo tego zostały objęte działaniami zmierzającymi do ich usunięcia z mieszkania oraz obciążenia znacznymi roszczeniami finansowymi. W jednej z relacji wskazano również na podejrzenia dotyczące pozyskiwania szerokiego zakresu danych osobowych o lokatorkach i wykorzystywania tych informacji w sporze cywilnym.

Problem ten ma znaczenie szersze niż jednostkowy spór cywilny. Mowa tutaj o konkretnym modelu biznesowym polegającym na wyszukiwaniu nieruchomości o nieuregulowanym lub skomplikowanym stanie prawnym, skupowaniu niewielkich udziałów, a następnie kierowaniu wobec osób zamieszkujących lokale działań o charakterze presyjnym i procesowym. Tego rodzaju praktyki są wręcz przedstawiane na szkoleniach i kursach dotyczących zarabiania na udziałach w nieruchomościach, co tylko wzmacnia potrzebę interwencji ze strony państwa.

Oburzająca jest możliwość instrumentalnego wykorzystywania przepisów o ochronie własności, współwłasności oraz roszczeniach za bezumowne korzystanie z lokalu w sposób, który w praktyce prowadzi do ekonomicznego i psychicznego nacisku na osoby słabsze, w tym osoby z niepełnosprawnościami i osoby o niskich dochodach.

W mojej ocenie sprawa wymaga analizy ze strony Ministerstwa Sprawiedliwości zarówno pod kątem obowiązujących przepisów prawa cywilnego i postępowania cywilnego, jak i pod kątem ewentualnej potrzeby zmian legislacyjnych, które uniemożliwią wykorzystywanie mikroudziałów w nieruchomościach jako narzędzia do obchodzenia społecznej funkcji prawa mieszkaniowego i do wywierania nieproporcjonalnej presji na lokatorów.

W związku z powyższym, działając na podstawie art. 14 ust. 1 pkt 7 ustawy z dnia 9 maja 1996 r. o wykonywaniu mandatu posła i senatora (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 907), proszę o udzielenie odpowiedzi na następujące pytania:

1. Czy Ministerstwo Sprawiedliwości analizowało zjawisko polegające na skupowaniu niewielkich udziałów w nieruchomościach, a następnie kierowaniu wobec osób zamieszkujących lokale powództw o eksmisję oraz roszczeń o zapłatę za bezumowne korzystanie z lokalu? Jeśli tak, to proszę o przedstawienie ich wniosków.
2. Czy Ministerstwo Sprawiedliwości dysponuje danymi lub analizami dotyczącymi liczby spraw sądowych, w których powodem jest nabywca ułamkowego udziału w nieruchomości, dochodzący eksmisji lub wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu? Jeśli tak, to proszę o ich przedstawienie.
3. Czy w ocenie Ministerstwa Sprawiedliwości obecne przepisy prawa cywilnego zapewniają wystarczającą ochronę przed nadużywaniem instytucji współwłasności oraz roszczeń za bezumowne korzystanie z lokalu przez podmioty nabywające jedynie niewielkie udziały w nieruchomościach?
4. Czy w ocenie Ministerstwa Sprawiedliwości dopuszczalne i zgodne z zasadami współżycia społecznego jest dochodzenie przez nabywcę udziału w nieruchomości wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu za okres sprzed nabycia przez niego tego udziału?
5. Czy ministerstwo rozważa doprecyzowanie przepisów dotyczących roszczeń za bezumowne korzystanie z lokalu w taki sposób, aby wykluczyć możliwość dochodzenia wygórowanych lub wątpliwych roszczeń przez nabywców mikroudziałów? Jeśli tak, to kiedy i w jakim zakresie?
6. Czy ministerstwo rozważa zmiany legislacyjne ograniczające możliwość samodzielnego dochodzenia eksmisji przez podmiot posiadający jedynie niewielki udział we współwłasności lokalu? Jeśli tak, to kiedy i w jakim zakresie?
7. Czy prowadzone lub planowane są analizy dotyczące potrzeby wprowadzenia testu proporcjonalności przy rozpoznawaniu spraw o eksmisję inicjowanych przez nabywców niewielkich udziałów w lokalach mieszkalnych, zwłaszcza gdy sprawa dotyczy osób z niepełnosprawnościami lub osób znajdujących się w trudnej sytuacji życiowej? Jeśli tak, to proszę o ich przedstawienie.
8. Czy ministerstwo widzi potrzebę zmian w przepisach w sytuacjach, gdy spór dotyczący lokalu pozostaje związany z nieuregulowanym stanem spadkowym albo z długotrwałym brakiem uporządkowania stosunków własnościowych? Jeśli tak, to proszę o przedstawienie, co w tej sprawie zamierza zrobić resort.
9. Czy ministerstwo monitoruje praktykę orzeczniczą w sprawach, w których niewielki udział w nieruchomości staje się podstawą do bardzo daleko idących roszczeń finansowych wobec lokatorów? Jeśli tak, to proszę o przedstawienie idących z tego wniosków i planów działania.
10. Czy ministerstwo zamierza podjąć działania legislacyjne lub analityczne w celu przeciwdziałania procederowi określanemu przez osoby poszkodowane jako „czyścicielstwo w białych rękawiczkach“, polegającemu na wykorzystywaniu mikroudziałów w nieruchomościach do wywierania presji na lokatorów? Jeśli tak, to kiedy i w jakim zakresie?

Z wyrazami szacunku

Paulina Matysiak
Posłanka na Sejm RP