Interpelacja w sprawie ochrony nabywców lokali mieszkalnych działających w dobrej wierze w sytuacji niezgodności inwestycji z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, na przykładzie pożaru budynku wielorodzinnego przy ul. Grzybowej 5 w Dębogórzu

Szanowny Panie Premierze,

w nocy z 3 na 4 stycznia 2025 r. pożar strawił budynek przy ul. Grzybowej 5 w Dębogórzu (gm. Kosakowo), pozbawiając dachu nad głową kilkanaście rodzin. Po zdarzeniu ujawnił się problem o charakterze systemowym: w miejscu, gdzie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) dopuszcza zabudowę jednorodzinną, powstał faktycznie budynek z ok. 10 lokalami mieszkalnymi, sprzedanymi w drodze aktów notarialnych, finansowanymi kredytami bankowymi i ujawnionymi w księgach wieczystych. Mieszkańcy – nabywcy w dobrej wierze – spłacają kredyty za lokale, których nie mogą legalnie użytkować, ponieważ nadzór budowlany odmawia odbudowy i/lub legalizacji ze względu na niezgodność z MPZP. Instytucje (bank, ubezpieczyciel, gmina, nadzór, inwestor, zarządca) przerzucają odpowiedzialność.

Sprawa ma powszechne znaczenie: ujawnia luki w obiegu dokumentów między samorządem, nadzorem budowlanym, notariuszami, sądami wieczystoksięgowymi, bankami i ubezpieczycielami. Podobne ryzyka mogą dotyczyć tysięcy transakcji w skali kraju – zwłaszcza w gminach o intensywnej suburbanizacji, gdzie presja rynkowa skłania do „dogęszczania“ zabudowy z pominięciem reguł planistycznych.

Tło prawne

1. Prawo budowlane – co do zasady legalizacja samowoli (art. 48 i nast.) wymaga zgodności z MPZP; przy braku zgodności następuje nakaz rozbiórki lub zakaz użytkowania. „Uproszczona“ legalizacja z art. 49f dotyczy obiektów co najmniej 20-letnich – nie ma zastosowania do inwestycji świeżych.

2. Ustawa o własności lokali – wyodrębnienie lokalu wymaga zaświadczenia o samodzielności wydawanego przez właściwy organ (starosta/prezydent).

3. Obrót nieruchomościami /notariat/ KW – akty notarialne opierają się na dokumentach urzędowych; sąd wieczystoksięgowy zakłada księgi na podstawie aktów i zaświadczeń.

4. Odpowiedzialność władzy publicznej (K.c. art. 417 i n.) – Skarb Państwa/JST odpowiada za bezprawne działanie lub zaniechanie przy wykonywaniu władzy publicznej.

5. Ochrona konsumenta – bank finansuje na podstawie due diligence; ubezpieczyciele oferują ochronę, ale praktycznie często odmawiają wypłat, gdy obiekt jest niezgodny z prawem, choć nabywca nie ma realnej możliwości wykrycia wady prawnej.

Luki systemowe

• Brak spójnego rejestru decyzji budowlanych i pozwolenia na użytkowanie z dostępem dla notariuszy, banków i sądów KW (API). W efekcie możliwe jest wyodrębnianie i sprzedaż lokali w budynkach sprzecznych z MPZP i/lub pozwoleniem.

• Zaświadczenia o samodzielności lokali bywały wydawane bez rzeczywistej weryfikacji zgodności inwestycji z MPZP/pozwoleniem, co otwiera drogę do błędów administracji i szkód po stronie obywateli.

• Standard due diligence banków przy kredytach hipotecznych na lokale w nowych inwestycjach nie gwarantuje weryfikacji „twardej“ (MPZP/pozwolenie/użytkowanie) przed wypłatą kredytu.

• Polisy ubezpieczeniowe potrafią wyłączyć odpowiedzialność, gdy obiekt jest „niezgodny z prawem“, nawet gdy konsument działał w dobrej wierze.

• Brak mechanizmu szybkiej kompensacji: odpowiedzialny deweloper bywa nietrwały (SPV), a dochodzenie roszczeń od organu lub notariusza jest długie i kosztowne.

• Nadzór budowlany nie dysponuje „trybem szczególnym“ ochrony nabywców – prawidłowo egzekwuje prawo, ale koszty błędów systemu ponoszą rodziny.

Cele interwencji publicznej

1. Ochrona nabywców w dobrej wierze – zapewnienie dachu nad głową i stabilności finansowej do czasu rozstrzygnięcia statusu prawnego.

2. Uszczelnienie łańcucha decyzyjnego – zintegrowane, cyfrowe potwierdzanie zgodności inwestycji z MPZP/pozwoleniem i użytkowaniem przed sprzedażą, wpisem KW i uruchomieniem kredytu.

3. Jasne standardy rynkowe – rekomendacje dla banków (KNF), wytyczne dla ubezpieczycieli (we współpracy MF/RF), praktyka prokonsumencka UOKiK.

Propozycje rozwiązań systemowych (wnioski de lege ferenda)

1. Centralny Rejestr Decyzji Budowlanych i Użytkowania (CRDBU) – publiczny rejestr z API:

   • notariusz, bank i sąd KW muszą uzyskać pozytywną weryfikację zgodności z MPZP oraz istnienia ważnych decyzji (pozwolenie na budowę, użytkowanie) przed aktem, wypłatą kredytu i wpisem KW; brak weryfikacji = brak transakcji.

2. Zaświadczenie o samodzielności lokalu – uzupełnienie o obowiązkową weryfikację zgodności całej inwestycji z MPZP/pozwoleniem (systemowo, przez CRDBU); zakaz wydania przy niezgodności.

3. Rekomendacje KNF – minimalne standardy due diligence hipotecznego:

   • cyfrowa weryfikacja w CRDBU jako warunek uruchomienia środków;
   • procedury „ulgi“ dla poszkodowanych (moratoria, restrukturyzacje).

4. Wytyczne MF/RF dla ubezpieczycieli – zakaz odmowy wyłącznie z powodu „nielegalności obiektu“, gdy ubezpieczony jest konsumentem w dobrej wierze; promowanie klauzul „good faith“.

5. Wzmocnienie odpowiedzialności:

   • za błędne zaświadczenia (samodzielność) – odpowiedzialność organu z regresem;
   • za sprzedaż lokali sprzecznych z MPZP/pozwoleniem – rozszerzenie odpowiedzialności inwestora (także osobistej kadry) i obowiązkowe zabezpieczenie finansowe;
   • procedury ostrzeżeń przy wpisach KW (flagowanie nieruchomości z ryzykiem prawnym).

Przypadek Dębogórza to nie tylko dramat poszkodowanych rodzin – to test sprawności państwa w ochronie obywateli działających w dobrej wierze i w zamykaniu luk systemowych, które umożliwiają obrót „papierowo legalnymi“, lecz faktycznie nielegalnymi lokalami. Proszę o pilne i szczegółowe odpowiedzi na poniższe pytania oraz o przedstawienie planu działań rządu.

W związku z powyższym przejmie proszę o odpowiedź na poniższe pytania:

Do prezesa Rady Ministrów

1. Czy Pan Premier dysponuje aktualnymi informacjami od GUNB, UOKiK, KNF i MS w sprawie Dębogórza (ul. Grzybowa 5) oraz podobnych przypadków w skali kraju? Proszę o przedstawienie danych i wniosków.

2. Czy rząd planuje międzyresortowy zespół ds. ochrony nabywców w podobnych sytuacjach, z udziałem MRiT, MS, MF, UOKiK, KNF, RF oraz GUNB?

3. Czy w KPRM trwają prace nad centralnym rejestrem decyzji budowlanych i pozwoleń na użytkowanie z obowiązkowym dostępem (API) dla notariuszy, banków i sądów wieczystoksięgowych, którego brak umożliwia powstawanie podobnych patologii?

4. Ponieważ UOKiK i KNF pozostają w strukturze nadzoru rządowego, czy Pan Premier poleci tym instytucjom przeprowadzenie skoncentrowanych przeglądów: (i) standardów due diligence kredytów hipotecznych na lokale w nowych inwestycjach; (ii) praktyk ubezpieczycieli odmawiających wypłat w przypadkach niezgodności obiektu z prawem, mimo dobrej wiary ubezpieczonego?

Do ministra rozwoju i technologii (budownictwo, planowanie, GUNB)

1. Czy GUNB nadzoruje postępowania PINB/WINB w sprawie budynku przy ul. Grzybowej 5 i jakie konkretne decyzje podjęto (zakaz użytkowania, rozbiórka, inne)?

2. Czy MRiT przygotuje nowelizację Prawa budowlanego, która:

   a) wprowadzi zakaz wydania zaświadczenia o samodzielności lokalui/lub wstrzymanie wpisu KW, jeżeli inwestycja jest sprzeczna z MPZP/pozwoleniem?
   b) nałoży obowiązek automatycznej weryfikacji zgodności inwestycji w rejestrze GUNB/MPZP przed sprzedażą lokalu i uruchomieniem kredytu (integracja z systemami notarialnymi i bankowymi)?
   c) przewidzi tryb ochronny dla nabywcy w dobrej wierze (np. zawieszenie rygorów wobec lokalu zamieszkałego do czasu rozstrzygnięcia i uruchomienia kompensacji)?

3. Ile w ostatnich 5 latach odnotowano przypadków stwierdzonej niezgodności nowej zabudowy mieszkaniowej z MPZP, w tym z wyodrębnionymi lokalami, oraz jakie były losy takich spraw (legalizacja/rozbiórka/odmowa użytkowania)?

4. Czy MRiT rozważy rozszerzenie odpowiedzialności inwestorów (w tym „mikrodeweloperów“) prowadzących inwestycje wielolokalowe na działkach jednorodzinnych – przez obowiązkowe zabezpieczenia finansowe (np. gwarancja, ubezpieczenie OC z klauzulą na wypadek niezgodności z MPZP)?

Do ministra sprawiedliwości (notariat, księgi wieczyste)

1. Czy MS przeanalizuje praktykę notarialną w zakresie dokumentów wymaganych przy zbywaniu lokali w nowych inwestycjach – i wprowadzi obowiązek załączania: decyzji o pozwoleniu na budowę, pozwolenia na użytkowanie oraz urzędowego potwierdzenia zgodności z MPZP (z rejestru elektronicznego)?

2. Czy sądy wieczystoksięgowe otrzymają narzędzie do automatycznej weryfikacji (API) przed wpisem KW lokalu – i wstrzymywania wpisu w razie rozbieżności?

3. Czy MS przygotuje rozwiązania ułatwiające zabezpieczenie roszczeń nabywców (np. szybkie wpisy ostrzeżeń, tryb uproszczony) oraz wzmocni odpowiedzialność dyscyplinarną w przypadkach rażących zaniedbań?

4. Czy MS widzi potrzebę doprecyzowania odpowiedzialności odszkodowawczej za bezprawne zaświadczenia/poświadczenia skutkujące szkodą nabywcy (współodpowiedzialność: Skarb Państwa/JST/organów)?

Do ministra finansów i gospodarki (koordynacja polityk finansowych; Rzecznik Finansowy; nadzór nad rynkiem ubezpieczeniowym)

1. Czy MF – we współpracy z Rzecznikiem Finansowym – przygotuje wytyczne dla rynku ubezpieczeniowego, by uniemożliwić odmowę wypłaty tylko z powodu „niezgodności z prawem“, gdy ubezpieczonym jest konsument w dobrej wierze (brak winy, brak realnej możliwości wykrycia wady prawnej)?

2. Czy MF rozważa mechanizm czasowego wsparcia finansowego dla poszkodowanych (np. nieoprocentowane pożyczki pomostowe, dopłaty do najmu) do czasu rozstrzygnięcia statusu prawnego i wypłaty kompensacji?

3. Czy MF – w porozumieniu z KPRM – podejmie działania na forum KNF w celu wydania rekomendacji podnoszących standard due diligence banków (weryfikacja MPZP/pozwolenia/użytkowania w rejestrze publicznym jako warunek wypłaty kredytu)?

Do prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów – za pośrednictwem prezesa Rady Ministrów

1. Czy UOKiK wszczął lub wszcznie postępowania w sprawie wprowadzania konsumentów w błąd co do stanu prawnego lokali przez inwestora/pośredników i czy rozważa zastosowanie środków ochrony zbiorowej (decyzje zobowiązujące, kary, publiczne ostrzeżenia konsumenckie)?

2. Czy UOKiK przeanalizuje ogólne warunki ubezpieczeń mieszkaniowych/hipotecznych i praktykę likwidacji szkód w przypadkach niezgodności obiektu z prawem – z punktu widzenia klauzul abuzywnych i należytej ochrony konsumenta?

Do Komisji Nadzoru Finansowego – za pośrednictwem prezesa Rady Ministrów

1. Czy KNF oceni i – jeśli potrzeba – zaktualizuje rekomendacje dla banków (np. S, J lub nowa), wprowadzając obowiązek weryfikacji zgodności inwestycji z MPZP i pozwoleniem/pozwoleniem na użytkowanie w rejestrze publicznym przed uruchomieniem finansowania?

2. Czy KNF zarekomenduje bankom mechanizmy ulgi dla poszkodowanych kredytobiorców (zawieszenie spłat, restrukturyzacje) w wypadkach, gdy wina leży po stronie inwestora/administracji, a klient działał w dobrej wierze?