Interpelacja w sprawie planów wprowadzenia REIT i ich potencjalnego wpływu na sytuację mieszkaniową w Polsce

Szanowny Panie Ministrze,

w opublikowanym przez ministerstwo dokumencie strategicznym pt. „Kierunki działania i rozwoju Ministerstwa Finansów na lata 2025–2028” jako jeden z priorytetowych celów wskazano potrzebę rozwoju nowoczesnego rynku finansowego oraz eliminację istniejących barier regulacyjnych. W tym kontekście pojawiają się pytania dotyczące kierunków rozwoju sektora nieruchomości, a w szczególności potencjalnego wprowadzenia do polskiego porządku prawnego instytucji REIT (Real Estate Investment Trust) - czyli wyspecjalizowanych wehikułów inwestycyjnych, których działalność skupia się na rynku nieruchomości, zarówno mieszkaniowych, jak i komercyjnych. Inicjatywa ta wzbudza poważne wątpliwości w kontekście rosnącego kryzysu mieszkaniowego w Polsce, który nie jest już zjawiskiem marginalnym, lecz systemowym problemem społecznym, ekonomicznym i politycznym.

Z rosnącym niepokojem obserwujemy dynamicznie pogłębiający się kryzys mieszkaniowy, który dotyka coraz szersze grupy społeczne w Polsce. Ceny mieszkań od lat rosną w tempie znacznie wyprzedzającym wzrost wynagrodzeń, co skutkuje coraz trudniejszym dostępem do własnego lokum, zwłaszcza dla młodych ludzi, rodzin z dziećmi, seniorów czy osób o niższych dochodach. Równocześnie rynek najmu podlega coraz silniejszym procesom spekulacyjnym, a mieszkania coraz częściej pełnią funkcję lokaty kapitału, a nie przestrzeni do życia. Szczególnie w dużych miastach obserwujemy zjawisko wypierania mieszkańców z centrów na obrzeża, wskutek wzrostu cen czynszów i wykupu budynków przez inwestorów instytucjonalnych. Proces ten prowadzi do erozji więzi społecznych, dezorganizacji życia miejskiego, pogłębiania przepaści klasowej, a także osłabienia spójności i zaufania społecznego, które są fundamentami stabilnych demokracji.

W wielu krajach Europy, takich jak Niemcy, Hiszpania, Kanada, ale też w Stanach Zjednoczonych, REIT-y w wielu przypadkach przyczyniły się do koncentracji własności nieruchomości w rękach dużych podmiotów, a także do wzrostu nierówności społecznych, gentryfikacji miast oraz utraty przez mieszkalnictwo jego podstawowej społecznej funkcji. W licznych raportach i badaniach prowadzonych przez międzynarodowe organizacje, środowiska akademickie oraz organizacje lokatorskie podkreśla się negatywne efekty społeczne, jakie niesie ze sobą komercjalizacja zasobów mieszkaniowych poprzez REIT-y. Dochodziło do masowych eksmisji, niekontrolowanych wzrostów czynszów, a także do zjawisk, takich jak pustostany służące wyłącznie jako „magazyny wartości”. W takich warunkach miasto przestaje być przestrzenią do życia, a staje się jedynie portfelem inwestycyjnym. To zjawisko, choć może generować krótkoterminowe zyski finansowe, w dłuższej perspektywie prowadzi do głębokich podziałów społecznych i kryzysów zaufania wobec instytucji państwowych.

Wprowadzenie REIT do polskiego systemu prawnego może okazać się krokiem w bardzo złym kierunku. Polska, jako kraj z silnie napiętym rynkiem mieszkaniowym i niewystarczającą liczbą mieszkań komunalnych i społecznych, nie może sobie pozwolić na dalsze przekazywanie kontroli nad nieruchomościami podmiotom kierującym się wyłącznie logiką zysku. REIT-y z definicji nastawione są na maksymalizację dochodów z najmu i wzrostu wartości portfela nieruchomości, co w praktyce oznacza wzrost czynszów, modernizacje prowadzące do eksmisji lokatorów oraz gentryfikację całych dzielnic. W dłuższej perspektywie prowadzi to do rozwarstwienia społecznego, utraty funkcji usług publicznych, a nawet do zjawiska urbanistycznego „wyjałowienia centrów miast”, które przestają być zamieszkiwane przez lokalnych mieszkańców i stają się jedynie przestrzeniami dla transakcji i zysków.

Istnieje realne niebezpieczeństwo, że REIT-y staną się wehikułem spekulacji na rynku mieszkaniowym, który i tak już teraz funkcjonuje na granicy wydolności społecznej. Ich wprowadzenie może pogłębić nierówności społeczne, zredukować dostępność mieszkań, a także wywołać długofalowe skutki dla struktur społecznych i urbanistycznych polskich miast. Przykłady z Berlina, Toronto, San Francisco, jak również z Amsterdamu czy Dublina, pokazują, jak trudno jest odzyskać społeczną kontrolę nad mieszkaniami po dopuszczeniu instytucji o czysto kapitałowym charakterze do tego segmentu rynku. Warto również zauważyć, że mimo różnych prób uregulowania działalności REIT-ów, mechanizmy ich działania sprzyjają wykorzystywaniu luk prawnych i unikaniu odpowiedzialności społecznej. Dodatkowo często działają one z pozycji siły wobec państw i samorządów, które próbują wdrażać polityki regulacyjne, zastraszając lokalne władze perspektywą wycofania kapitału lub pozwami arbitrażowymi.

W krajach, które dopuściły REIT-y do rynku mieszkaniowego, podejmowane są dziś kosztowne i trudne próby ograniczania ich wpływu – na przykład poprzez zamrażanie czynszów, zwiększanie udziału mieszkań komunalnych lub bezpośrednie wykupywanie nieruchomości przez miasta. To wszystko są działania naprawcze, które wiążą się z ogromnym obciążeniem dla finansów publicznych i często okazują się spóźnione wobec już utrwalonych patologii rynkowych. Koszty społeczne tych interwencji są wysokie, a efektywność ograniczona, ponieważ REIT-y posiadają ogromne środki finansowe oraz sieci powiązań, które pozwalają im omijać nawet najbardziej restrykcyjne regulacje. Polska ma jeszcze szansę uniknąć powielania błędów innych państw i nie dopuścić do sytuacji, w której mieszkanie przestaje być prawem, a staje się wyłącznie towarem luksusowym i przedmiotem spekulacji.

Apeluję o najwyższą ostrożność, maksymalną przejrzystość procesu legislacyjnego oraz zapewnienie szerokiego, wielostronnego dialogu publicznego, który uwzględni potrzeby społeczności lokalnych, ekspertów, organizacji lokatorskich, urbanistów, socjologów oraz obywateli wyrażających swoje obawy wobec wprowadzenia REIT w Polsce. W szczególności apeluję o przeprowadzenie szeroko zakrojonych analiz społecznych, konsultacji z samorządami oraz organizacjami lokatorskimi i prawniczymi, które na co dzień stykają się ze skutkami kryzysu mieszkaniowego. Tylko podejście oparte na interesie publicznym, a nie interesach inwestorów finansowych, może zagwarantować, że mieszkanie pozostanie prawem, a nie towarem. Domagam się również, by wszelkie działania w tej sprawie były prowadzone w sposób maksymalnie transparentny, z regularnym informowaniem opinii publicznej oraz publikacją analiz i ocen skutków regulacji.

Partia Razem stanowczo i jednoznacznie sprzeciwia się wprowadzeniu REIT na rynek mieszkaniowy w Polsce w jakiejkolwiek formie. Uważamy, że jakakolwiek legalizacja tego typu wehikułów inwestycyjnych zagraża podstawowym prawom społecznym, w tym prawu do mieszkania. Stanowczo sprzeciwiamy się wdrażaniu rozwiązań, które służą wyłącznie interesom kapitałowym, a nie dobru wspólnemu. REIT-y stanowią realne zagrożenie dla ładu społecznego, sprawiedliwości mieszkaniowej oraz stabilności lokalnych społeczności. Naszym zdaniem obowiązkiem państwa jest chronić mieszkańców przed spekulacją, a nie ją zinstytucjonalizować. Każdy krok w kierunku wdrażania REIT-ów traktujemy jako uderzenie w prawa lokatorskie i podważenie konstytucyjnej zasady sprawiedliwości społecznej.

W związku z powyższym kieruję do Pana Ministra następujące pytania:

1. Czy ministerstwo prowadzi obecnie analizy dotyczące potencjalnego wdrożenia REIT w Polsce, w tym z uwzględnieniem ich możliwego wpływu na rynek mieszkaniowy, politykę społeczną oraz funkcjonowanie lokalnych wspólnot?

2. Czy przeprowadzono ocenę ryzyka, jakie może wiązać się z ewentualnym zwiększeniem aktywności inwestorów instytucjonalnych na rynku mieszkaniowym, w szczególności w zakresie pogłębienia się nierówności społecznych i dalszego wzrostu cen najmu?

3. Czy ministerstwo analizowało dotychczasowe doświadczenia państw, które wdrożyły systemy REIT? Jakie wnioski wyciągnięto z tych analiz w odniesieniu do możliwych skutków społecznych, ekonomicznych i urbanistycznych w Polsce?

4. Na jakim etapie znajdują się obecnie prace legislacyjne i analityczne dotyczące REIT-ów? Jakie jednostki, podmioty lub eksperci są zaangażowani w te prace? Czy konsultacje uwzględniają przedstawicieli środowisk zajmujących się polityką mieszkaniową, urbanistyką, jak i samorządy lokalne oraz organizacje społeczne i lokatorskie?

Z poważaniem

Marta Stożek
Posłanka na Sejm RP